ひとつの不動産を複数人で持っている状態を

「共有」といいます。

親子で共有、兄弟姉妹で共有などが一般的ですね。

そして、共有している不動産には、

それぞれどの位の割合で持っているか

といった「持ち分」が決められています。

例えば、

ひとつの不動産を二人で共有している場合。

二人で共有しているから、

持ち分は半分（1/2）ずつという訳ではありません。

ひとりは持ち分1/10、

もうひとりは持ち分9/10

という場合もあります。

共有状態にある不動産で何か行おうとした時、

共有者が

「単独で行えること」

「共有持ち分の過半数以上の同意が必要なこと」

「全員の同意が必要なこと」があります。

仮に共有者が認知症になってしまった場合、

同意がもらえなくて、

そのままの状況では行えなくなってしまう事が起こります。

共有している建物を

通常の賃貸物件として貸すときは、

「共有持ち分の過半以上の同意」が必要になります。

二人で持ち分1/2ずつだった場合、

一人では過半（1/2）以上になりませんね。

共有者の一人が

認知症となってしまった場合、

このケースでは貸せなくなってしまいます。

なので、

共有者の年齢・健康状態・関係性などを考慮して、

対策を考えることが大切になります。

具体的には、

家族信託、任意後見、

共有状態を解消する等が考えられます。

ポイントは、

お互いが元気なうちに、

残された人が困らないように

といった考えで話し合って解決していくことです。

最後に、

共有名義の不動産で出来ること、

出来ないことの例を記載しておきます。

■持ち分所有者が単独でもできること

・現状維持の為の修繕、リフォーム

・共有不動産の使用（持ち分に応じた使用）

・自分の持ち分のみ売却

・不法占拠者に対する明渡し請求

・不正な登記に対する抹消請求

■共有持ち分の過半以上の同意でできること

・短期の賃貸借（土地5年、建物3年）

・資産価値を上げるためのリフォームなど

■全員の同意がないとできないこと

・共有不動産全体の売却

・長期間の賃貸借契約（普通賃貸借など）

・大規模修繕（用途変更などを伴う）

・担保権の設定（抵当権など）

相続対策には、分割対策、納税資金対策そして、相続税支払い後の財産を高める対策があります。相続対策というと、相続税の節税対策ばかり注目されていますが、節税対策は手段のひとつに過ぎません。全体の状況を把握せずに手段ばかり行った結果、相続が発生するたびに資産が減っていってしまっている方を多く見かけます。相続税の額を減らすことを第一に考えて行動した結果、実は財産も減っていたなんてこともあります。財産が減った結果、相続税が減るといった現象は節税ではありません。このような結果にならない為にも、建築業者やセールスありきの各分野の専門家に相談する時は、私共のような相続対策コンサルタントを窓口としてご利用ください。 

ICA公認 相続対策コンサルタント　高山幸也

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