収益物件の実力を数字で確認


キャッシュフローツリー④

運営費(Opex)


賃貸不動産を経営していく上で、必ず必要となってくるのが運営費(Opex)です。

 

必要経費のようなものになりますが、今回は運営費についてお伝えします。

 

代表的な運営費とは?


賃貸物件の運営に必要な経費とはどのようなものがあるか?

 

入居していても、いなくてもかかる費用には、どんなものがあるか?

 

こういった費用の総額も把握しておく必要があります。

 

  • 固定資産税、都市計画税
  • 火災保険
  • 管理会社へ支払う管理料
  • 広告宣伝費
  • 定期清掃
  • 消防費用
  • 受水槽
  • エレベーター
  • その他保守点検
  • 共用部水道光熱費
  • 原状回復費用
  • 不具合発生時の修繕費
  • インターネット費用
  • 自治会費

 

これ以外にも、区分マンションの場合ですと

  • 管理組合への管理費
  • 修繕積立金
  • 駐車場料金
  • 専用庭使用料

こういった費用も収支計算のなかで考慮していく必要があります。

 

現地確認が大切


この運営費の中には、見落としていたり、後から気付くものもあります。

 

例えば、契約内容などで、エアコンが家主負担となっている場合は、修理交換費用は家主負担になります。

 

こういった内容は、すぐには分かりませんが、

 

現地へ行けば分かる事もあります。

 

  • エレベーターの有無
  • 受水槽の有無
  • 植栽は手入れに費用がかかりそうか?
  • 電気設備などがあるか?

運営費用を見積もる時は、

 

やはり、一度は現地へ行って確認することをお勧めします。

 

今回のまとめ


運営費は物件の種類、構造、規模によって違う!

 

その物件には特別に必要な運営費があるかどうかの確認の為に現地へ行きましょう。

 

また、雪対策に必要な費用など、地域特有の運営費もありますので、ご注意を!

 

【収益不動産で大切なこと】

 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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