収益物件の実力を数字で確認


キャッシュフローツリー⑦

税引き後CF・減価償却


 

不動産の投資物件の「収支計算」をキャシュフローツリーの順に計算していくと、

 

最終的には、税金支払後の手残り(ATCF)がいくらになるかが気になります。

 

 

その為には、

減価償却を所得税などの税金を知る必要があります。

 

ここでは、税引き後のキャッシュフロー計算の考え方と手順をお伝えします。

 

 

実際の計算や税額につきましては、税理士さんへご相談ください。

ここ大事 

 

計算方法に注意


営業純利益(NOI)までは、「税引き前キャッシュフロー」を計算するときと同じ。

 

 

その後の計算方法が違います。

 

年間負債支払額(年間返済額)は、

 

利息部分についてのみ経費として計上できますが、元本部分は差引くことはできません。

 

 

そこから、

 

減価償却費を差し引いて残った額より税金を差し引いたのが、税引き後キャッシュフロー(ATCF)となります。

 

 

図を見てもらったほうが分かりやすいですよね。

 

減価償却費


減価償却費もなかなか難しい内容になってます。

ここでは一般的なことをざっくりとお伝えします。

 

計算に必要な3つの数字

  1. 建物価格
  2. 耐用年数
  3. 償却率

減価償却の計算は、以上の3項目が分っていれば計算できます。

 

では、順にお伝えします。

 

 

1.建物価格

建物価格の確認方法は次のとおりになります。

  • 売買契約書に土地と建物の内訳金額の記載があれば、その金額。
  • 固定資産税の評価証明書記載の土地と建物の比率で計算する。
  • 国税庁の「建物の標準的な建築価額表」で確認 

国税庁の「建物の標準的な建築価額表」には、「建築年、構造ごとの平米単価」が記載されています。

 

2.耐用年数

国税庁のホームページで

「建物の標準的な建築価額表」と「減価償却の耐用年数」を確認することが出来ます。

 

中古建物の耐用年数の求め方


中古建物の耐用年数はどうやって計算したら良いのでしょうか?

 

 

<計算式>

(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

 

例えば、築10年の木造住宅(アパート)の場合、

 

上の計算式に当てはめて、

 

(22年-10年)+10年×0.2=14年

 

耐用年数は、14年ということになります。

  

 

耐用年数をオーバーした建物は減価償却できないのか?


年数が経過して、法定耐用年数を超えた建物の場合はどうなるのか?

 

法定耐用年数を超えても建物が使えなくなるわけではありません。

 

耐用年数を超えた建物も数多く存在しています。

 

そういった場合でも、

 

減価償却をすることができます。

 

 

 

<計算式>

法定耐用年数×0.2

 

例えば、

 

木造住宅で耐用年数の22年を超えた建物の場合

 

 22年×0.2=4.4年

 

小数点以下切捨てとなり、

 

この建物の場合は、4年で減価償却を計算することとなります。

 

 

3.償却率

国税庁のホームページで

減価償却の計算の際に必要となる「償却率」が確認できます。

 

※現在は、建物や建物付帯設備および構築物は「定額法」で計算することとなってます。

(平成28年4月1日以後に取得した資産)

 

例えば、

 

新築の木造住宅(アパート)の場合

 

 

耐用年数は22年

 

償却率は上記の償却率表より

0.046(定額法)という事が分かります。

 

仮に、

建物が5,000万円だったとすると、

 

5,000万円(建物)×0.046(償却率)=230万円

 

230万円が減価償却費となります。

 

※平成19年4月1日以降に取得した建物の減価償却率は「定額法」で計算となります。

 

 

 

細かいことを言いますと、

 

建物価格の中には、

建物本体と設備があって、

計算方法が違ってくる・・

 

とか、

 

青色申告控除や

不動産投資に係る経費などを

差引くことができる等

 

まだまだいろいろありますが

 

あくまで今回はざっくりとした説明になっていますこと、ご了承ください。

 

 

 

どういった流れになっているのか

 

そのあたりがお伝えしたかったので・・

 

 

減価償却は節税?


減価償却は節税になるのか?

このような質問をいただく場合があります。

 

その年(単年度)の

キャッシュフローを見れば、

 

本来は出費していない金額を

減価償却費として

 

経費に算入できるので

節税と思っている人が多いです。

 

 

しかし、

その不動産を売却するときに、

 

減価償却で計上した金額は

取得費より差引かれます。

 

どういうことかと言うと、

 

購入価格より差引くことができる

「取得費」が少なくなることになります。

 

 

譲渡所得税を計算するときに差引くことができる「取得費」が少なくなりますので、

 

 

その分、税金が高くなるとも言えます。

 

 

減価償却として経費計上した部分は

売却時に回収するよ・・・

 

そんなイメージです。

 

 

したがって、

 

 

節税というよりは、

 

税の繰り延べと考えた方がしっくりいくと思います。

 

 

 

 

最後に「税金」の話

 

キャッシュフローを見る場合に

考慮する税金とは、

所得税、住民税や事業税のことです。

 

これらは、

 

他の所得と合わせた総合課税ですので、所得によって税率が違ってきます。

 

現時点での税率ですと・・・

・所得税:5%~40%

・住民税:一律10%

※2020年8月時点での税率

 

 

課税所得に税率を掛けたものが税金(納税額)となります。

 

 

最初にも記載しましたが、

 

税金に関するお問合せは、お近くの税理士さんへお尋ねください。

 

もし、誰も知っている税理士がいない場合は、

 

税理士をご紹介することもできますので、お申しつけください。

 

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CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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