不動産投資で大切なこと


■家賃値下げの判断は早めがお得

ただ闇雲に、家賃の値下げを

推奨している訳ではありませんが、

 

近隣類似物件より明らかに割高の設定で、

 

問合せ反応が鈍かったりしたときは、

 

オーナー様へ

「値下げ」の提案をしています。

 

 

それとは別のパターンで

 

「あと5,000円値下げしてくれたら借りる」

 

といった

 

値下げ交渉があった場合、

 

どのような考え方で決断をしますか?

 

今回は、この値下げの考え方、捉え方についてみていきます。

 

 

 

事例① 現状の家賃10万円で募集


 家賃10万円で募集開始

6ヶ月後に入居が決まった

その後3年間居住

 

このようなケースの場合、

 

募集開始から退去までの期間は

3年半(42ヶ月)となります。

 

入ってきた賃料は、

3年分(36ヶ月)になりますので

合計360万円

 

10万円×36ヶ月=360万円

 

 

募集開始から退去までの

期間の収入(実行家賃)は

月額約87,500円。

 

360万円÷42ヶ月=85,714円

 

 

6ヶ月間がんばって

家賃10万円で入居が決まったのに

 

実行家賃で計算すると

85,000円になってしまいます。

 

最初から、

15,000円安くして貸したのと

同じ結果になります。

 

事例② 5千円値引きして募集


家賃10万円のところ

5,000円値下げしたら

すぐに入居が決まった。

 

この場合の家賃は、

95,000円になります。

 

事例①のように、

決まるまで6ヶ月間

 

そのままの家賃で

募集するよりも、

 

早く決まるなら、

値下げしたほうが

 

オーナー様にとって

良い結果になっています。

 

 

事例③ 現状家賃で2ヶ月後に決まった


家賃10万円で募集開始

2ヶ月後に入居が決まった

その後3年間居住

 

事例①と似たケースです。

 

2ヶ月で決まった場合どうなるのか?

 

募集開始から退去までの期間は

3年2ヶ月(38ヶ月)となります

 

入ってきた賃料は

3年分(36ヶ月)の合計360万円

 

10万円×36ヶ月=360万円

 

 

募集開始から退去までの

期間の収入(実行家賃)は

月額約94,700円

 

360万円÷38ヶ月=94,736円

 

 

募集開始から2

ヶ月で決まったとしても

 

事例②と比較して

そんなに差がありません。

 

こうやってみてみると、

 

空室期間が

長くなれば長くなるほど

 

値下げしたことと

同じ結果になりますので、

 

決断されるなら

早いほうがお得

 

という事になります。

 

 

再度、申し上げますが

 

ただ闇雲に

家賃の値下げを推奨している訳ではありません。

 

 

単なる値下げは、

物件力と環境の低下スパイラルに陥ります。

 

 

どの辺りまでなら許容範囲

といった事を考え、

 

値下げ交渉があった時や、

 

リフォームしても

物件をキレイに保っても

 

なかなか決まらない場合など

 

値下げに

早く対応することが必要な場面もあります。

 

 

そして、

月額家賃の金額にこだわった結果

 

実質的な家賃は少なかった・・・

 

といった事にならないようにしましょう。

 

収益不動産で大切なこと


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ようやくその投資が良い投資だったのか、

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購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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