ただ闇雲に、家賃の値下げを
推奨している訳ではありませんが、
近隣類似物件より明らかに割高の設定で、
問合せ反応が鈍かったりしたときは、
オーナー様へ
「値下げ」の提案をしています。
それとは別のパターンで
「あと5,000円値下げしてくれたら借りる」
といった
値下げ交渉があった場合、
どのような考え方で決断をしますか?
今回は、この値下げの考え方、捉え方についてみていきます。
家賃10万円で募集開始
6ヶ月後に入居が決まった
その後3年間居住
このようなケースの場合、
募集開始から退去までの期間は
3年半(42ヶ月)となります。
入ってきた賃料は、
3年分(36ヶ月)になりますので
合計360万円
10万円×36ヶ月=360万円
募集開始から退去までの
期間の収入(実行家賃)は
月額約87,500円。
360万円÷42ヶ月=85,714円
6ヶ月間がんばって
家賃10万円で入居が決まったのに
実行家賃で計算すると
85,000円になってしまいます。
最初から、
15,000円安くして貸したのと
同じ結果になります。
家賃10万円のところ
5,000円値下げしたら
すぐに入居が決まった。
この場合の家賃は、
95,000円になります。
事例①のように、
決まるまで6ヶ月間
そのままの家賃で
募集するよりも、
早く決まるなら、
値下げしたほうが
オーナー様にとって
良い結果になっています。
家賃10万円で募集開始
2ヶ月後に入居が決まった
その後3年間居住
事例①と似たケースです。
2ヶ月で決まった場合どうなるのか?
募集開始から退去までの期間は
3年2ヶ月(38ヶ月)となります
入ってきた賃料は
3年分(36ヶ月)の合計360万円
10万円×36ヶ月=360万円
募集開始から退去までの
期間の収入(実行家賃)は
月額約94,700円
360万円÷38ヶ月=94,736円
募集開始から2
ヶ月で決まったとしても
事例②と比較して
そんなに差がありません。
こうやってみてみると、
空室期間が
長くなれば長くなるほど
値下げしたことと
同じ結果になりますので、
決断されるなら
早いほうがお得
という事になります。
再度、申し上げますが
ただ闇雲に
家賃の値下げを推奨している訳ではありません。
単なる値下げは、
物件力と環境の低下スパイラルに陥ります。
どの辺りまでなら許容範囲
といった事を考え、
値下げ交渉があった時や、
リフォームしても
物件をキレイに保っても
なかなか決まらない場合など
値下げに
早く対応することが必要な場面もあります。
そして、
月額家賃の金額にこだわった結果
実質的な家賃は少なかった・・・
といった事にならないようにしましょう。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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