今回は、収益物件の「投資価値」をみていきましょう。
物件の投資価値は、投資家の期待に基づいて決まります。
この物件に投資して、この位の利益を得たい・・
といった要望によって決まります。
収益不動産の投資価値を決める要素は何か?
前回の「市場価値」と同じく、
「収入」と「利回り」
この2つによって決まります。
そして、
物件を借入して購入した場合は、「借入残高」も関係してきます。
収入には
「税引き前キャッシュフロー」を用います。
利回りは
投資家がその投資に期待する「期待利回り」のことで、
自己資金の運用利回りである
「自己資金配当率」になります。
どの位の利回りが欲しいのか?
自分自身で定めてみましょう。
収益物件の投資価値は、次のように計算していきます。
税引き前キャッシュフロー(I)÷自己資本配当率(R)=自己資本(V)
自己資本(V)+ローン残高=投資価値
例えば、
税引き前キャッシュフローが200万円で
投資家が期待する自己資本配当率が8%
借入金が1億円だった場合
200万円÷8%=2,500万円
2,500万円+1億円=1億2,500万円
投資価値は、1億2,500万円になります。
上記の計算により、
このケースで200万円の税引き前キャッシュフローを得たい場合には、
2,500万円以上の自己資金を出すと、
自己資金に対して8%の利回りを得ることが出来なくなってしまう事がわかります。
そして、
200万円の税引き前キャッシュフローを得るには、
1億2,500万円が必要になるということになります。
税引き前キャッシュフローを求めるには、
営業純利益や借入の支払額が必要となります。
やはり投資の分析には、
キャッシュフローツリーを把握することが必要ですね。
なかなか簡単には求められない感じです。
いろいろな投資分析を説明しているウェブサイトがあり、
簡易的なExcelの計算シートなどがありますが、
こういった事を踏まえて計算すると
より現実的な検討ができるようになります。
物件の価値が上がっているほうが
正解(良い)と思われがちですが、
物件の価値が下がっていても問題が無い場合があります。
これは、その物件の将来の目標次第になります。
既に解体予定の物件に設備投資する人はいませんよね。
家賃値下げや、
相場より安い家賃で定期借家として賃貸する方法もあります。
ということは・・・
今後その物件をどうするのか?
この辺をはっきりと決めておく必要があるという事になります。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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