不動産投資で大切なこと


■収益不動産の市場価値と投資価値②

 

 

今回は、収益物件の「投資価値」をみていきましょう。

 

物件の投資価値は、投資家の期待に基づいて決まります。

 

この物件に投資して、この位の利益を得たい・・

 

といった要望によって決まります。

 

 

投資価値の要素「収入」と「利回り」


収益不動産の投資価値を決める要素は何か?

 

前回の「市場価値」と同じく、

 

「収入」と「利回り」

 

この2つによって決まります。

 

 

そして、

物件を借入して購入した場合は、「借入残高」も関係してきます。

 

 

 

収入には

「税引き前キャッシュフロー」を用います。

 

 

利回りは

投資家がその投資に期待する「期待利回り」のことで、

 

自己資金の運用利回りである

「自己資金配当率」になります。

 

どの位の利回りが欲しいのか?

 

自分自身で定めてみましょう。

 

 

 

 

 

収益物件の投資価値の考え方(計算式)


収益物件の投資価値は、次のように計算していきます。

 

 

税引き前キャッシュフロー(I)÷自己資本配当率(R)=自己資本(V)

 

自己資本(V)+ローン残高=投資価値

 

 

例えば、

税引き前キャッシュフローが200万円で

投資家が期待する自己資本配当率が8%

借入金が1億円だった場合

 

 

200万円÷8%=2,500万円

 

2,500万円+1億円=1億2,500万円

 

 

投資価値は、1億2,500万円になります。

 

 

上記の計算により、

このケースで200万円の税引き前キャッシュフローを得たい場合には、

 

2,500万円以上の自己資金を出すと、

自己資金に対して8%の利回りを得ることが出来なくなってしまう事がわかります。

 

 

そして、

 

200万円の税引き前キャッシュフローを得るには、

 

1億2,500万円が必要になるということになります。

 

 

 

税引き前キャッシュフローを求めるには、

営業純利益や借入の支払額が必要となります。

 

やはり投資の分析には、

キャッシュフローツリーを把握することが必要ですね。

 

 

なかなか簡単には求められない感じです。

 

 

いろいろな投資分析を説明しているウェブサイトがあり、

 

簡易的なExcelの計算シートなどがありますが、

 

こういった事を踏まえて計算すると

より現実的な検討ができるようになります。

 

 

 

それと・・・


物件の価値が上がっているほうが

正解(良い)と思われがちですが、

 

物件の価値が下がっていても問題が無い場合があります。

 

 

これは、その物件の将来の目標次第になります。

 

既に解体予定の物件に設備投資する人はいませんよね。

 

 

家賃値下げや、

 

相場より安い家賃で定期借家として賃貸する方法もあります。

 

ということは・・・

 

今後その物件をどうするのか?

 

この辺をはっきりと決めておく必要があるという事になります。

 

 

 

 

 

 

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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