不動産投資で大切なこと


■利回りと物件価格の関係

収益不動産の価値(価格)は、

「収入÷利回り」で決まります。

 

収入については、

満室想定家賃で計算する人が多いですが、

 

空室損や運営費を差引いた後の

営業純利益(NOIといいます)で

計算したほうがより正確な投資分析になります。

 

 

利回りは、その地域の市場で決まります。

 

この情報は公開されていませんので、

近隣で売出し中の物件の利回りを参考にします。

 

また、

ご自身で投資に対する利回りの基準を持っていたり、

 

その物件ごとに

期待する利回りを決めて分析する場合もあります。

 

 

 

収益不動産の価値の計算方法について、

もっと詳しい内容につきましては、

 

以前のコラムが参考になると思います。

よろしければそちらをご覧ください。

 

 

 

※Vは価値(価格)、Iは収入なので今回は営業純利益(NOI)、Rは率(利回り)となります。

収益不動産から

得られる営業純利益(NOI)が同じ場合、

 

利回りによって、価格がかわります。

 

 

例えば、

営業純利益(NOI)が100万円あるとして

 

利回りが違った場合、

価格の影響はどうなるのか?

 

 

この場合、

 

8%の利回りを求める場合は、

1,250万円で購入しないと目標を達成できません。

 

 

6%の利回りでも良い場合は、

1,666万円で購入することになりますね。

 

 

利回りが低いほうが価格が高くて、

利回りが高いほうが価格が安い・・・

 

ちょっと疑問に思われるかもしれませんが、

利回りと価格(価値)は、反比例の関係になっています。

 

 

人気がある地域は、

購入する投資家が多いので利回りが低くても売れます。

 

 

いっぽう、

入居に苦戦する地域は、

利回りを高く設定しないと売れないということになります。

 

 

苦戦する地域でも、

実需市場(購入者が実際に住む物件として流通する市場)

 

での見込みがある地域なら、

収益物件としの運営を終えた後の

売却価格で収支が成り立つケースもあります。

 

 

=おわり=

 

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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