収益不動産の価値(価格)は、
「収入÷利回り」で決まります。
収入については、
満室想定家賃で計算する人が多いですが、
空室損や運営費を差引いた後の
営業純利益(NOIといいます)で
計算したほうがより正確な投資分析になります。
利回りは、その地域の市場で決まります。
この情報は公開されていませんので、
近隣で売出し中の物件の利回りを参考にします。
また、
ご自身で投資に対する利回りの基準を持っていたり、
その物件ごとに
期待する利回りを決めて分析する場合もあります。
収益不動産の価値の計算方法について、
もっと詳しい内容につきましては、
以前のコラムが参考になると思います。
よろしければそちらをご覧ください。
※Vは価値(価格)、Iは収入なので今回は営業純利益(NOI)、Rは率(利回り)となります。
収益不動産から
得られる営業純利益(NOI)が同じ場合、
利回りによって、価格がかわります。
例えば、
営業純利益(NOI)が100万円あるとして
利回りが違った場合、
価格の影響はどうなるのか?
この場合、
8%の利回りを求める場合は、
1,250万円で購入しないと目標を達成できません。
6%の利回りでも良い場合は、
1,666万円で購入することになりますね。
利回りが低いほうが価格が高くて、
利回りが高いほうが価格が安い・・・
ちょっと疑問に思われるかもしれませんが、
利回りと価格(価値)は、反比例の関係になっています。
人気がある地域は、
購入する投資家が多いので利回りが低くても売れます。
いっぽう、
入居に苦戦する地域は、
利回りを高く設定しないと売れないということになります。
苦戦する地域でも、
実需市場(購入者が実際に住む物件として流通する市場)
での見込みがある地域なら、
収益物件としの運営を終えた後の
売却価格で収支が成り立つケースもあります。
=おわり=
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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