不動産収益物件の投資分析は、
数年間保有をして物件を運用し、
最後に売却をして
利益を確定するといった流れで行います。
この、
最後に売却をするときの
売却価格に影響してくるのが、
売却時の利回り(出口利回り)になります。
この利回りは、
景気などの市況の影響を受ける為、
自分でコントロールすることが出来ません。
では、
不確実な利回りを
どのように考えておけば良いのでしょうか?
お金の時間的価値の考え方をもって
想定するのが良いと思います。
現在と将来のお金の価値を比べた場合、
時間の経過に伴うリスクなどを考慮すると、
将来の価値ほうが低くなる
といった考え方です。
物件は年数の経過と共に、
古くなり、家賃も下がる。
ということは、
賃貸経営のリスクが高まるので、
利回りが良くないと売れない。
といったことも理由のひとつです。
例えば、
現時点での利回りが8%だった場合、
10年後の売却時の利回りは
最低でも9%は必要だといった考え方になります。
※お金の時間的価値に関する過去のコラムのリンクを貼っておきますね。
将来、需要が上がって
予想以上に高く売れる・・・
といった事もあると思いますが、
分析予測はあくまでも、
厳しめに想定しておくほうが良さそうです。
=おわり=
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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