収益不動産の投資効率を分析するとき、
検討している物件の表面利回りと
金融機関からの借入金利を比較している人をみかけます。
「この物件の表面利回りは6%あって、
借入の金利は2%だから儲かるよ・・・」
みないな感じの話しを聞かれたことはありませんか?
意外と、
金融機関の人や税理士なども、
このように解釈されている方もいるようです。
そもそも性質の違う指標を比べているので
これには全く意味がありません。
投資効率を分析するのに
「表面利回り」を使うのは止めた方がいいです。
そして、
もしこの方法で比較するのであれば
「借入の金利」ではなく
「銀行の利回り」で比較したほうが良いと思います。
でも、そもそも・・・
単年度で分析すること自体、
お勧めしません。
この点は、別の機会でご紹介します。
今回は「銀行の利回り」を見ていきましょう。
これは、お金を貸す側の銀行からみた
「融資する」という投資行為によって
得られる利回りの事です。
○○万円貸したら、月々○○円返ってくる。
このときの「利回り」が「銀行の利回り」
このほうが分かりやすいかもしれませんね。
「銀行の利回り」は
「ローン定数(K%)」と呼ばれています。
これは、金利と借入期間で決まります。
言い換えると、
金利と借入期間が同じなら、
借入金額が違っても同じ数字になります。
そして、
借入元金と利息を含んでいますので
我々が銀行から融資を受ける際の
金利より高くなります。
この数字がわかると、
初期の投資分析、
特にレバレッジ判定に役立ちます。
最初の話しに戻りますが、
実際は「物件の表面利回り」より
「銀行の利回り」の方が高い!
なんてこともあって、
物件の利回りより高い利回りで
資金調達をしている状況の方もいますので、要注意です。
K%を意識していきましょう!
【計算式】
ローン定数(K%)=借入金の年間返済額÷融資額
=おわり=
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(有)丸浜不動産
高山幸也
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