収益不動産を購入するとき、
金融機関より借入を行う人が多いです。
借入をすると利息を支払わないといけないし
いっそのこと現金で購入した方が良いのでは?
と疑問に思うこともあると思います。
現実的には、
収益不動産を買えるほど
現金を持ち合わせていないから・・・
といった理由により
借入する事を納得しますが、
現金で買った場合と借入を利用した場合
果たして投資効率(利回り)が良いのはどっちか?
今回はこのあたりを見ていきます。
物件購入費用:5,000万円
借入:4,000万円、金利2%、期間20年
年間返済額:243万円
自己資金:1,000万円
年間家賃収入:550万円
運営諸経費:100万円
純収入:450万円(550万-100万)
純収入÷物件購入費用
450万円÷5,000万円
利回り9%
純収入-年間返済額=税引き前手残り
450万円-243万円=207万円
税引き前手残り÷自己資金
207万円÷1,000万円
利回り20.7%
税引き前の手残りを比べると
現金で購入した場合は、450万円
借入して購入した場合は、207万円
現金購入のほうが
税引き前の手残り金額は多くなります。
しかし、
投資効率(利回り)に注目すると
現金で購入した場合は
利回り9%
借入して購入した場合は
利回り20.7%
借入したほうが、
自己資金の投資効率が良い結果となります。
これが、
借入をしてまで不動産投資をする理由です。
全額自己資金で購入するよりも
借入をして購入した方が
自己資金に対する利回りが
高くなるので
借入をしてまで
投資をすることに価値があるという訳です。
最後に、
借入をしたほうが利回りが良いですが
投資としてのレバレッジ効果が
あるのかどうかも確認しておく必要があります。
これは、
「銀行の利回り」と比較することで確認できます。
今回の事例で確認してみましょう。
年間返済額÷借入額
243万円÷4,000万円
銀行の利回りは
6.07%
借入して購入する場合の利回りは
20.7%でしたので
銀行の利回り(6.07%)より上回っています。
よって、このケースは
借入によるレバレッジが効いているという事になります。
20.7%>6.07%・・・正のレバレッジ
不動産賃貸経営の現状分析や収益改善は
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の
資格保有者への相談をお勧めします。
収益の最大化を目標とした対策をご提案し
お客様と一緒になって解決をしていきます。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
まずは、初回無料相談で、現在のお悩みをお聞かせください。
他社の管理物件でも大丈夫です。セカンドオピニオン的にご利用されているオーナー様もおられますので、ご安心してご利用ください。
賃貸経営の初回無料相談申込みメールフォーム