今回は、3つのポイントのうちの2番目
「費用を借入した場合の安全性の確認」
を見ていきます。
投資の安全性は、
負債回収比率(DCR)という指標を使って確認します。
借入の条件を、
借入金額300万円
金利1.5%
期間15年とした場合、
年間の返済額は22.35万円となります。
負債回収比率は、
営業純利益を年間の返済額で割って求めます。
前回のコラムで計算した結果、
この物件の営業純利益は
43.2万円でしたので
その金額を用いて計算します。
※前回のコラムのリンク貼っておきます
計算式は
営業純利益÷年間の返済額
43.2万円÷22.35万円=1.9
負債回収比率(DCR)は、
1.9となります。
一般的に、
負債回収比率(DCR)は、
1.3以上が好ましいとされています。
銀行への返済額が100万円なら
営業純利益は130万円以上欲しいね・・・
といった感覚です。
現実的な事を言と
営業純利益から所得税の支払いを
考慮する必要があるので、
この位はどうしても必要になります。
リノベーションの場合は、
1.5以上を目標としておけば、安全だと思います。
今回は1.9となりましたので、
目標はクリアされ安全と判断します。
ちなみに、
キャッシュフローは
営業純利益-年間の返済額
ですので、
43.2万円-22.35万円=20.85万円
20.85万円となります。
次回は、
「入居ニーズをおさえてあるか?」をご紹介します。
=おわり=
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