不動産投資で大切なこと


■リノベーション投資の3つのポイント②

今回は、3つのポイントのうちの2番目

 

「費用を借入した場合の安全性の確認」

 

を見ていきます。

 

検討する事例の条件


  • 賃貸マンション(鉄筋コンクリート造)
  • 築25年
  • 現状の家賃相場は6万円
  • 12戸中3戸空室
  • 空室の3戸をリノベーション
  • リノベーション後の家賃は7.5万円
  • リノベーション費用は1戸あたり100万円

 

検討する3つのポイント


  1. リノベーションの投資利回り
  2. 費用を借入した場合の安全性の確認
  3. 入居ニーズをおさえてあるか

 

2.費用を借入した場合の安全性の確認


投資の安全性は、

負債回収比率(DCR)という指標を使って確認します。

 

借入の条件を、

借入金額300万円

金利1.5%

期間15年とした場合、

 

年間の返済額は22.35万円となります。

 

負債回収比率は、

営業純利益を年間の返済額で割って求めます。

 

前回のコラムで計算した結果、

この物件の営業純利益は

43.2万円でしたので

その金額を用いて計算します。

 

 

※前回のコラムのリンク貼っておきます

リノベーション投資の3つのポイント①

 

 

計算式は

営業純利益÷年間の返済額

 

43.2万円÷22.35万円=1.9

 

負債回収比率(DCR)は、

1.9となります。

 

一般的に、

負債回収比率(DCR)は、

1.3以上が好ましいとされています。

 

銀行への返済額が100万円なら

営業純利益は130万円以上欲しいね・・・

といった感覚です。

 

現実的な事を言と

営業純利益から所得税の支払いを

考慮する必要があるので、

この位はどうしても必要になります。

 

リノベーションの場合は、

1.5以上を目標としておけば、安全だと思います。

 

今回は1.9となりましたので、

目標はクリアされ安全と判断します。

 

ちなみに、

キャッシュフローは

営業純利益-年間の返済額

ですので、

 

43.2万円-22.35万円=20.85万円

20.85万円となります。

 

 

次回は、

「入居ニーズをおさえてあるか?」をご紹介します。

 

 

=おわり=

 

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