収益不動産の
リスクを回避するためには、
「安全性」を確認していく必要があります。
今回お伝えするのは
BER(ブレークイーブンレシオ)
損益分岐点です。
その投資には、
どの位リスクがあるのか?
安全性はどうなのか?
これを知ることによって、
物件がどのくらいの空室まで
耐えることができるのか?
数字で分かるようになります。
BERの計算に必要な数字は3つ
・総潜在収入(GPI)
・運営費(Opex)
・年間負債支出(ADS)
収益不動産を運営するにあたって、
必ず出ていくお金(経費)は、
運営費(Opex)と
ローン返済額である年間負債支出(ADS)
入ってくるお金は、総潜在収入(GPI)
BER(損益分岐点)の計算は、
運営費と年間負債支出を足したものを
総潜在収入で割って計算します。
【計算式】
BER=(運営費+年間負債支出)÷総潜在収入×100
総潜在収入に対する
運営費と年間負債支出
図で見たほうが理解が深まりそうです。
次のような事例で確認していきます。
BER=(運営費+年間負債支出)÷総潜在収入×100
BER=(15万円+55万円)÷100万円×100
BER=70%
この物件のBERは70%であることが分かりました。
今回の場合、
総潜在収入(GPI)に対して、
運営費(Opex)と年間負債支出(ADS)を合計した
経費が70%となっていますので、
100%-70%
残りは30%
残りの30%が意味するものは
この物件は、
30%の空室まで持ちこたえることができる!
ということを意味します。
上記の事例の計算結果より
BERは70%と分かりました。
1室あたりで必要な1年間での稼働日数を
最低必要稼働日数といいます。
これを計算すると
365日×BER70%=255.5日
半端なので「256日」とします。
1年間のうち、
経費として出ていく日数は256日分。
残りの日数は、
365日-256日=109日
よって、1年間で
109日までは空室に耐えられるという事になります。
109日というと、
約3.5ヶ月
1年間で3.5ヶ月間空室でも
なんとか収支が合う・・
という事が分かります。
最低必要稼働戸数を
数字で把握することもできます。
上記と同じ事例で、
BER70%とした場合、
【例1】
1棟6戸のアパートの場合
6戸×70%=4.2戸
仮に5戸とすると、
1年間で1戸空室まで大丈夫
【例2】
1棟15戸のマンションの場合
15戸×70%=10.5戸
仮に11戸とすると、
1年間で4戸空室まで大丈夫
こんな考え方を持って
収益物件の安全性を数字でみることができます。
物件検討の際、
その物件周辺の空室率が何%なのか
というのも大切な指標ですが、
それとは別に、
そもそもこの物件自体、
何%の空室に耐えられるのか?
を確認するのも必要です。
このような方法で
「空室リスク」を確認してみましょう。
運営費と年間返済額を
カバーする為には
どのくらい空室があっても大丈夫か?
これによって、
安心感を数字で確認できます。
こういった考え方で、
収益物件を計算すると
損益分岐点が高めの物件は
リスクが高いなど
自分の判断基準の指標を持つことができます。
BER(損益分岐点)は、
低いほうが安全度が高くなります。
一般的には、
70%~80%以下に抑えると安全だと言われています。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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