不動産投資で大切なこと


■グレードアップ改修工事を行うかどうかの判断

 

 

収益不動産と修繕を切り離すことは出来ません。

 

 

時間の経過と共に、

元の状態に戻す修繕が必要で、

 

これを怠ると賃料の下落を招きます。

 

 

そして、

定期的な大規模修繕も必要になってきます。

 

 

改修や修繕が必要となったその時点で

当たり前に求められている入居者ニーズや性能に

対応するための改修コストがかかってきます。

 

 

壊れた物を直したり、

建物維持の為にどうしても必要な工事の他に、

 

入居促進のための

「グレードアップ工事」を検討するとき

 

この工事を行ったほうが良いのか判断に迷う・・・

 

そんな時、

 

どうやって考えたら良いのかをみてきましょう。

 

 

 

グレードアップ工事の例を挙げますと

 

和式トイレ→洋式トイレ

3点ユニットバス→バストイレ分離

和室→洋室

 

追い焚き、自動湯はり

シャワートイレ

エアコン

 

モニタ付きドアホン

インターネットなどが代表的ですね。

 

改修を行ったことにより、

 

物件の市場価値が

どのように変化するのかを

確認することによって、

 

その改修を行うべきかどうかを

判断することができます。

 

 

具体例で確認


例)入居がなかなか決まらないので、

エアコン、モニタ付きドアホン、浴室乾燥機の設置を検討。

 

設置費用は100万円で、

この設備を設置したら家賃を月額1万円増加(年間12万円)

できることが予想される。

 

この地域で売買取引されている利回りは10%。

工事費用は現金で支払い。

 

工事を行った場合、

物件の市場価値はどうなるのでしょうか?

 

 

【計算式】

 

(家賃の増加年額)÷(売買市場での利回り)=(自己資本の価値)

 

 

12万円÷10%=120万円

 

 

この計算によると、

改修工事という投資を行った結果、

 

120万円分物件の価値が上昇したことを意味します。

 

 

改修工事のコストは100万円、

物件が上昇した価値は120万円。

 

 

よって、

この投資(改修工事)は行ったほうが良いという結論になります。

 

 

改修工事の全てを

このような考えで判断する訳ではございません。

 

このような考え方もあるんだな・・・

といった感じで捉えていただければと思います。

 

 

グレードアップ工事をおこなっても

家賃のアップが見込めない・・・

 

 

そう思われるオーナー様も多いですが、

 

 

家賃アップが見込めない工事は

グレードアップ工事では無くて、

 

 

物件を市場のニーズに合わせる為に

必要な工事だと思っていただけると嬉しいです。

 

(怒らないでくださいね・・・)

 

 

最後に・・・


 

入居者の生活に支障を与えたり、

危険に関する場合は、

 

市場価値に関係なく

改修工事を行うことを強くお勧めします。

 

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

初回無料相談のご案内


賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。

CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。

まずは、初回無料相談で、現在のお悩みをお聞かせください。

他社の管理物件でも大丈夫です。セカンドオピニオン的にご利用されているオーナー様もおられますので、ご安心してご利用ください。 

リモート面談


ZOOMを利用した、

1対1での個別リモート面談も対応いたします。

 

通常営業時間(9時~18時)は、ご来店や電話対応がありますので、18時から20時までの時間帯でお申込みいただけると助かります。

 

※まだ、不慣れな面ございますが、ご了承ください。

賃貸経営の初回無料相談申込みメールフォーム


メモ: * は入力必須項目です