不動産投資で大切なこと


■リフォーム工事の比較検討

賃貸物件のリフォーム工事をおこなう時

 

どの程度の工事を行うべきか?

悩むところです。

 

簡単に言ってしまえば、

完璧なリフォームのほうが良く、

 

家賃設定次第にもよりますが、

入居は決まりやすくなります。

 

 

通常のリフォームで済ませるか、

グレードアップリフォームを行うかどうか悩んでいる時、

 

なんとなくこっちの方がいいかも?

など感覚での判断では無く

 

数字で物件の価値の変化を確認する方法もあります。

 

 

グレードアップ工事を行った結果、

家賃や物件の価値が

どのくらい変化するのかを確認したうえで、

 

その工事を行うかどうかを

判断できると分かりやすいです。

 

 

家賃5万円の部屋で、

通常のリフォーム工事が10万円

 

グレードアップ工事を行った場合は

工事費用30万円

 

ただし家賃5千円アップが見込めるとします。

 

AとBどちらにしますか?

 

AとBの工事費用の差額は、20万円

 

20万円の投資に対して、

6万円のリターンがあるということになります。

 

 

この物件が、

利回り7%で取引されるエリアにあるとしたら、

 

(この利回りをキャップレートといいます)

 

年間6万円の収入が増加することによって、

 

物件の価値は

約85万円増加することになります。

 

6万円÷7%≒85万円

 

 

 

20万円の工事費用を追加したことにより、

物件の価値は85万円上昇したことになります。

 

 

結果、

グレードアップ工事は、

追加の工事費用をかけても、

 

それ以上に

物件の価値を上げる選択だということが分かります。

 

 

このように、

工事費用だけに注目をするのでは無く

 

その工事を行う事によって、

物件全体の価値はどう変化するのか

といった視点で検討すると、

 

納得した判断ができるようになると思います。

 

 

追加


①100万円かけて

家賃12万円上昇

キャップレート8%の場合

 

12万円÷8%=150万円

 

資産価値は工事費用を上回る

 

 

②100万円かけて

家賃7万円上昇

キャップレート8%の場合

 

7万円÷8%=87万円

 

資産価値は工事費用を下回る

 

 

=おわり=

 

 

 

関連コラム

グレードアップ改修工事を行うかどうかの判断

 

 

 

収益不動産で大切なこと


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ようやくその投資が良い投資だったのか、

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(有)丸浜不動産

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