賃貸物件のリフォーム工事をおこなう時
どの程度の工事を行うべきか?
悩むところです。
簡単に言ってしまえば、
完璧なリフォームのほうが良く、
家賃設定次第にもよりますが、
入居は決まりやすくなります。
通常のリフォームで済ませるか、
グレードアップリフォームを行うかどうか悩んでいる時、
なんとなくこっちの方がいいかも?
など感覚での判断では無く
数字で物件の価値の変化を確認する方法もあります。
グレードアップ工事を行った結果、
家賃や物件の価値が
どのくらい変化するのかを確認したうえで、
その工事を行うかどうかを
判断できると分かりやすいです。
家賃5万円の部屋で、
通常のリフォーム工事が10万円
グレードアップ工事を行った場合は
工事費用30万円
ただし家賃5千円アップが見込めるとします。
AとBどちらにしますか?
AとBの工事費用の差額は、20万円
20万円の投資に対して、
6万円のリターンがあるということになります。
この物件が、
利回り7%で取引されるエリアにあるとしたら、
(この利回りをキャップレートといいます)
年間6万円の収入が増加することによって、
物件の価値は
約85万円増加することになります。
6万円÷7%≒85万円
20万円の工事費用を追加したことにより、
物件の価値は85万円上昇したことになります。
結果、
グレードアップ工事は、
追加の工事費用をかけても、
それ以上に
物件の価値を上げる選択だということが分かります。
このように、
工事費用だけに注目をするのでは無く
その工事を行う事によって、
物件全体の価値はどう変化するのか
といった視点で検討すると、
納得した判断ができるようになると思います。
①100万円かけて
家賃12万円上昇
キャップレート8%の場合
12万円÷8%=150万円
資産価値は工事費用を上回る
②100万円かけて
家賃7万円上昇
キャップレート8%の場合
7万円÷8%=87万円
資産価値は工事費用を下回る
=おわり=
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CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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