不動産投資の仕組みを文字で説明すると
とても分かり難いですよね。
文字ばかり追っていても頭に入ってきません。
もちろん、
自分も文字だけで把握するのに苦労します。
そんな時は、
一度図にしてみると分かりやすいです。
例えば、以下のような不動産投資があったとします。
物件価格:5,000万円
購入諸経費:500万円
建物:鉄筋コンクリート造3階建
戸数:6戸
家賃:8万円
年間賃料:576万円
空室損:26万円
運営費:100万円
純収入:450万円
借入条件:融資金額4,500万円、金利2%、期間20年
年間返済額:273万円
【収支計算】
家賃収入 576万円
空室損 ▲26万円
運営費 ▲100万円
純収入 450万円
年間返済額 ▲273万円
税引き前収入 177万円
【純利回り(FCR)】
8.18%
=計算式=
純収入÷(物件価格+購入諸経費)
450万円÷(5,000万円+500万円)
【自己資金の利回り(CCR)】
17.7%
=計算式=
税引き前収入÷自己資金
177万円÷1,000万円
【銀行の利回り(K%)】
6.06%
=計算式=
年間返済額÷借入金額
273万円÷4,500万円
以上より、レバレッジ判定は
プラスのレバレッジ
文字だけで説明しましたが、分かり難いですよね。
この投資を図にしてみましたので、よろしかったら読み続けてください。
① 物件価格と購入諸経費の合計額が5,500万円
純収入が450万円。
したがって純利回り(FCR)は、
8.18%となります。
②投資にかかった費用の内訳は、
4,500万円が借入で、
1,000万円が自己資金
③ 銀行の利回り(K%)は、6.06%。
純利回り(FCR)との差がレバレッジによる利益
これが意味することは、
まず、この投資は
投資家と銀行の共同出資の投資と考えます。
通常の共同出資ですと、
出資した金額に応じて儲けを配分します。
しかし、
銀行は出資した金額に応じた割合よりも
低い取り分で良いと言っています。
本来なら8.18%分の取り分があるのに
6.06%でいいという訳です。
つまり、
この差額である2.12%分が
この投資による投資家の儲けになります。
これがイールドギャップと
言われている部分で、
プラスのレバレッジが
働いていることを意味します。
青色の部分の金額である
273万円は銀行の取り分で、
投資家側から見ると
借入による年間返済額にあたります。
オレンジ色の部分の
合計額177万円(81.8万円+95.4万円)は、
この賃貸住宅による
収入(税引き前)を意味しています。
※端数による数字のズレが多少ありますが、ご了承ください。
このように、
投資を図で考えるとイメージしやすくなると思います。
=おわり=
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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