多くの投資家の方は、
いくら自己資金を入れたら、
いくらのキャシュフローがあるかといった、
最初(初年度)のキャシュフローばかりを注目しています。
将来の物件価格がどうなるのか?とか、
保有期間中に大規模な修繕が必要となることをみていないと、
将来売るに売れないとか、
修繕費用が無いなど、困った事態になってしまいます。
そうならない為にも、
不動産投資を検討するときは、
時系列で考える必要があります。
当たり前ですが、
お金が入ってくれば+(プラス)
出ていけば-(マイナス)
一般的に投資を行うときは、
自己資金を使います。
ということは、
最初(0年度)の収支は
自己資金分がマイナスとなります。
そして、
保有期間中にキャッシュフローがいくらかあって、
何年か保有した後に売却して手元にお金が残る。
これが、
不動産投資の基本的な考え方だと思ってください。
最初に投資したお金が返ってこないと投資とは言えません。
保有期間(全期間)と
売却して出口とった時のキャッシュフローの合計が、
最初に投資した自己資金以上でなければいけないという事になります。
上の図で言いますと、
最低でも、0年度分のマイナス(自己資金分)を、
その後の収益(1~n)で回収できていないといけません。
今の価値のことを、
正味現在価値(NPV)といって、
投資によってどれだけの
利益が得られるかの指標になります。
NPV=0になる
つまり「投資した金額」と
「投資のトータル」がイコールになるのは何%?
という割引率のことを
内部収益率(IRR)と言います。
投資の全体を見るには、
IRRを意識すると、より良い判断が出来るようになります。
不動産の投資分析の要素は3つ
1.最初に出すお金
2.投資しているときに入ってくるお金
3.売却したときに入ってくるお金
これを意識しましょう。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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