不動産投資で大切なこと


■借入をしてまで不動産投資をする理由

収益不動産を購入するとき、

金融機関より借入を行う人が多いです。

 

借入をすると利息を支払わないといけないし

いっそのこと現金で購入した方が良いのでは?

 

と疑問に思うこともあると思います。

 

現実的には、

収益不動産を買えるほど

現金を持ち合わせていないから・・・

 

といった理由により

借入する事を納得しますが、

 

現金で買った場合と借入を利用した場合

 

果たして投資効率(利回り)が良いのはどっちか?

 

今回はこのあたりを見ていきます。

 

【前提条件】


物件購入費用:5,000万円

借入:4,000万円、金利2%、期間20年

年間返済額:243万円

自己資金:1,000万円

年間家賃収入:550万円

運営諸経費:100万円

純収入:450万円(550万-100万)

 

【現金で購入する場合】


純収入÷物件購入費用

450万円÷5,000万円

利回り9%

 

【借入して購入する場合】


純収入-年間返済額=税引き前手残り

450万円-243万円=207万円

 

税引き前手残り÷自己資金

207万円÷1,000万円

利回り20.7%

 

税引き前の手残りを比べると

 

現金で購入した場合は、450万円

 

借入して購入した場合は、207万円

 

現金購入のほうが

税引き前の手残り金額は多くなります。

 

しかし、

 

投資効率(利回り)に注目すると

 

現金で購入した場合は

利回り9%

 

借入して購入した場合は

利回り20.7%

 

借入したほうが、

自己資金の投資効率が良い結果となります。

 

 

これが、

借入をしてまで不動産投資をする理由です。

 

 

 

全額自己資金で購入するよりも

借入をして購入した方が

 

自己資金に対する利回りが

高くなるので

 

借入をしてまで

投資をすることに価値があるという訳です。

 

 

最後に、

 

借入をしたほうが利回りが良いですが

 

投資としてのレバレッジ効果が

あるのかどうかも確認しておく必要があります。

 

これは、

「銀行の利回り」と比較することで確認できます。

 

今回の事例で確認してみましょう。

 

【銀行の利回り】


年間返済額÷借入額

243万円÷4,000万円

銀行の利回りは

6.07%

 

借入して購入する場合の利回りは

20.7%でしたので

銀行の利回り(6.07%)より上回っています。

 

よって、このケースは

借入によるレバレッジが効いているという事になります。

 

20.7%>6.07%・・・正のレバレッジ

 

 

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収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

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