収益物件の実力を数字で確認


不動産投資で大切なこと

■収益不動産の価値の計算方法


収益不動産の構成要素は、

「収入・率・価値」で成り立っています。

 

公式のようになっていますので、

「収入・率・価値」のうち、

2つが分かっていれば、残りひとつを計算することができます。

 

物件の価値を求めたい場合の計算式は次のようになります。

 

 

収入÷利回り=価値

 

ということは、

 

収入÷価値=利回り

 

利回り×価値=収入

 

こうやって、求める事ができます。

 

 

文字だとなかなか分かり難いですね

 

図で表すと、このようになります。

 

 

「I」は、家賃などの収入

 

「R」は、利回りなどの率(還元率)

 

「V」は、価値

 

 

収入(I)÷利回り(R)=価値(V)

 

収入(I)÷価値(V)=利回り(R)

 

利回り(R)×価値(V)=収入(I)

 

 

 

「I」の収入に該当する項目


 

総潜在収入(GPI)

営業純利益(NOI)

税引き前キャッシュフロー(BTCF)

収入の増加分

などになります。

 

 

 

 

「R」の還元率に該当する項目


 

資本化率・収益還元率

(単年度の収入を価値に換算する率)

表面利回り

実質利回り

NOI利回り

キャップレート

投資家の期待利回り

総収益率(FCR)

自己資本配当率(CCR)

などになります。

 

 

 

「V」の価値に該当する項目


市場価値

物件価値

自己資本の価値

などになります。

 

ここで気を付けたいことは、

 

還元率(R)が低いほど、物件の価値は高くなる

 

還元率(R)が高いほど、物件の価値は低くなる

 

ということです。

 

利回りが高いから物件の価値がある・・・

 

という訳ではありません。

 

 

 

人気がある地域で

入居率や流通価値がある物件は、

利回りが低くても購入する投資家がいますが、

 

駅から遠いなど不便な立地で

入居もなかなか決まらないような物件は、

リスクが高いので、

利回りが高い状態(物件価格が低い)

でないと購入する投資家が現れない・・・

ということです。

 

 

仮に、実質利回り5%の地域で

物件を探していたとすると、

 

営業純利益(NOI)と

物件の価格はこのような関係になります。

 


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

初回無料相談のご案内


賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。

CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。

まずは、初回無料相談で、現在のお悩みをお聞かせください。

他社の管理物件でも大丈夫です。セカンドオピニオン的にご利用されているオーナー様もおられますので、ご安心してご利用ください。 

リモート面談


ZOOMを利用した、

1対1での個別リモート面談も対応いたします。

 

通常営業時間(9時~18時)は、ご来店や電話対応がありますので、18時から20時までの時間帯でお申込みいただけると助かります。

 

※まだ、不慣れな面ございますが、ご了承ください。

賃貸経営の初回無料相談申込みメールフォーム


メモ: * は入力必須項目です