収益物件の実力を数字で確認


収益不動産の初期投資分析

負債比率(LTV編)安全性


収益不動産のリスクを回避するためには、

「安全性」を確認していく必要があります。

 

今回お伝えするのは

LTV(ローン・トゥー・バリュー)

 

購入する物件に対する

ローンの借入額の割合ことで、

 

負債比率、借入金割合、借入比率

などと呼ばれています。

 

担保割合とか、融資比率と表現されているケースもあります。

 

 

投資金額に対する

ローンの割合を示す指標ですので

 

投資における借入金への依存度

をみることができます。

 

負債比率(LTV)の計算方法


LTVの計算に必要な数字は2つ

 

・借入金額

 

・物件価格

 

 

※基本的に、物件価格のみで単純に計算しますが、

購入諸経費も含めた総投資額で計算するケースも見かけます。

 

 

ここでは、

物件価格全額借入をフルローン、

諸経費まで借りたローンをオーバーローンと位置づけして、

物件価格のみで計算する方法で進めていきます。

 

 

【計算式】

LTV=借入金額÷物件価格×100

 

物件価格全額を借入した場合は、

LTV100%という事になります。

 

例えば、

1,000万円の物件を購入するとします。

 

 

A:750万円借入した場合のLTVは、75%

(750万円÷1,000万円)

 

 

B:850万円借入した場合のLTVは、85%

(850万円÷1,000万円) 

 

 

どちらの借入の方が、リスクが高いでしょうか?

 

 

答えは、B。

 

Bの借入の方が、

借入額が高いので、リスクが高いと見なされます。

 

 

LTVが高い程、

リスクも高くなる訳です。

 

 

LTVが高いということは、

より少ない自己資金で、

投資を行っているということですので、

高いレバレッジを実現することができます。

 

 

しかし、

借入金額が多い分、

元金返済のスピードが遅いという事になり、

数年後に売却をする場合、

銀行への返済額が多く残っていることになります。

 

 

万一、

借入の残代金より低い価格でないと売れない・・・

 

といった事になった場合、

 

 

どこかから自己資金を用意しないと、

銀行の担保が外れず売却できない・・・

 

といった事になってしまう事もあります。

 

多く借り過ぎてしまうと、

 

資産の組み替えをしたいとか、

 

急に現金が必要となった場合の

 

手続きに時間がかかってしまう恐れもあります。

 

 

 

LTV100%以下という状態は、

ローン残高が評価額を下回っている状態で、安全な投資と言えます。

 

 

ちなみに、

LTV100%を超えている場合、オーバーローンと呼ばれています。

負債比率(LTV)は、

 

低ければ低いほうが安全性が高くなる反面、

多くの自己資金が必要になります。

 

安全性を求めると、

自己資金の効率性が下がり、

 

効率性を求めると、

安全性は下がるといった関係になっています。

 

 

収益不動産で大切なこと


収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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