収益不動産のリスクを回避するためには、
「安全性」を確認していく必要があります。
今回お伝えするのは
LTV(ローン・トゥー・バリュー)
購入する物件に対する
ローンの借入額の割合ことで、
負債比率、借入金割合、借入比率
などと呼ばれています。
担保割合とか、融資比率と表現されているケースもあります。
投資金額に対する
ローンの割合を示す指標ですので
投資における借入金への依存度
をみることができます。
LTVの計算に必要な数字は2つ
・借入金額
・物件価格
※基本的に、物件価格のみで単純に計算しますが、
購入諸経費も含めた総投資額で計算するケースも見かけます。
ここでは、
物件価格全額借入をフルローン、
諸経費まで借りたローンをオーバーローンと位置づけして、
物件価格のみで計算する方法で進めていきます。
【計算式】
LTV=借入金額÷物件価格×100
物件価格全額を借入した場合は、
LTV100%という事になります。
例えば、
1,000万円の物件を購入するとします。
A:750万円借入した場合のLTVは、75%
(750万円÷1,000万円)
B:850万円借入した場合のLTVは、85%
(850万円÷1,000万円)
どちらの借入の方が、リスクが高いでしょうか?
答えは、B。
Bの借入の方が、
借入額が高いので、リスクが高いと見なされます。
LTVが高い程、
リスクも高くなる訳です。
LTVが高いということは、
より少ない自己資金で、
投資を行っているということですので、
高いレバレッジを実現することができます。
しかし、
借入金額が多い分、
元金返済のスピードが遅いという事になり、
数年後に売却をする場合、
銀行への返済額が多く残っていることになります。
万一、
借入の残代金より低い価格でないと売れない・・・
といった事になった場合、
どこかから自己資金を用意しないと、
銀行の担保が外れず売却できない・・・
といった事になってしまう事もあります。
多く借り過ぎてしまうと、
資産の組み替えをしたいとか、
急に現金が必要となった場合の
手続きに時間がかかってしまう恐れもあります。
LTV100%以下という状態は、
ローン残高が評価額を下回っている状態で、安全な投資と言えます。
ちなみに、
LTV100%を超えている場合、オーバーローンと呼ばれています。
負債比率(LTV)は、
低ければ低いほうが安全性が高くなる反面、
多くの自己資金が必要になります。
安全性を求めると、
自己資金の効率性が下がり、
効率性を求めると、
安全性は下がるといった関係になっています。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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