収益物件の実力を数字で確認


収益不動産の初期投資分析

資本回収期間(PB編)安全性


収益不動産のリスクを回避するためには、

「安全性」を確認していく必要があります。

 

今回お伝えするのは

PB(ペイバック)

 

資本回収期間のことです。

 

投資した自己資金を

何年間で回収できるかを分析するもので、

 

自己資金の回収期間が確認できます。

資本回収期間の計算方法


 

【計算式】

PB=自己資金÷年間キャッシュフロー

※年間キャッシュフロー(BTCF)は、

「税引き後」の場合は、金利や減価償却費により変化するため、

単純計算が難しいので、ここでは「税引き前」のキャシュフローで計算しています。

 

 

例えば・・・

 

自己資金1,000万円

 

年間キャッシュフロー100万円

 

このような投資を行った場合

 

 

 

1,000万円÷100万円=10年

 

 

この投資は、

自己資金を10年で回収できる

といったことになります。

 

 

もし、

年間キャシュフローが200万円だった場合は、

 

 

1,000万円÷200万円=5年

 

 

5年で自己資金が

回収できることになります。

 

 

先ほどのケースより、

効率性が高い投資と言えます。

 

また、

少ない自己資金で

レバレッジを高めている借入は、

 

自己資金比率が低いので、

自己資金の回収期間(PB)が短くできる事がわかります。

 

 

 

空室の増加による家賃収入の減少や、

年数経過に伴う運営費の上昇などは考慮せず、

投資の初期分析初期分析でざっくりと計算するイメージです。

 

 

それと、

売却することによって自己資金を回収することは、

ここでは考えずに計算しています。

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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