不動産投資で大切なこと


■空室を減らす為にできること

・物件は常に清潔に保っておく

 

・前倒しで必要な修繕を行い、トラブルを未然に防ぐ

 

・物件の価値の向上を意識する

 

 

このような事は、

賃貸物件を運営(経営)するにあたって、基本的な事です。

 

 

そのうえで、

空室を減らす為にできる事を考えていきましょう。

 

その① 今の入居者に長く住んでもらう


当たり前の事ですが、

今の入居者が退去しなければ、

空室は発生しません。

 

 

住みやすい環境になっているか?

 

退去したいという気持ちに

ならない為には何が必要か?

 

案外、

このような事を考えずに、

リフォームなど

他の対策を先に行っているオーナー様が多いです。

 

 

音の問題や設備の問題は無いか?

 

使いやすいか?

 

ゴミが散らかってないか?

 

 

こういった問題が起こっている物件は、

退去したくなる物件と言えます。

 

 

例えば、

共用部の清掃ひとつとっても、

月1回は専門業者で実施。

 

 

それ以外は、

オーナー様自ら、

 

簡単な掃き掃除と

ゴミ拾いを実行するだけでも、

 

物件を常に

キレイに

維持することが可能になります。

 

 

 

共用部がキレイな物件って

気持ちが良いですよね。

 

 

清潔で快適な物件なら

長く住もうと思ってもらえます。

 

 

快適に暮らせて

居心地の良い物件を心掛けていれば、

 

 

入居者からも

「ウチの大家さんは、

入居者のことをしっかりと考えて、

より良い環境をつくってくれている理解のある人だ!」

 

と思われる事でしょう。

 

こういった

小さな事が積み重なって、

長く居住する動機になっていきます。

 

 

その② ライバル物件に勝てる物件にする


アパートマンションの

オーナー様にとって物件は「商品」です。

 

 

商品である限り、

常に最高の状態にしておくことが理想です。

 

 

その為には、

周りの物件にも目を配ってみましょう。

 

 

自分の物件は

ライバル物件の中で、

どの位の位置にあるのか把握する。

 

 

近くに新築アパートができたら、見に行って

 

ご自身の物件と比較して

 

何か違っていることは無いか?

 

それを補うには、

何ができるのか?

 

を検討する。

 

物件の家賃は、

その他の条件と

バランスが合ってないと入居は決まりません。

 

新築で

良い環境や設備があるなら、

高額の家賃でも決まるでしょう。

 

 

そうでない場合は、

 

家賃でバランスをとるか?

 

その他の条件を上げるか?

 

ここが重要になります。

 

上に書いた「その他の条件」には

 

立地、建物、

部屋、設備、

サービス、賃貸条件など

いろんな項目があります。

 

ライバル物件より

勝ることができないとしても、

 

同等のレベルにする必要はあります。

 

家賃を下げて、

ライバル物件との競争力を

高める方法もありますが、

 

 

家賃を下げることによって、

物件の価値が下がり、

 

入居者層に変化が表れ、

滞納やトラブルのリスクが

高まる物件になってしまいます。

 

 

更に次の募集の時も

「値下げ」となってしまうので、

単なる値下げはお勧めしません。

 

 

ライバル物件に

勝つ「商品」にするには、

コストがかかります。

 

 

その為にも、

築浅で稼働率の良い時に

メンテナンスを行っておきましょう。

 

 

屋根や外壁塗装を

先延ばしにする方が多いですが、

 

室内リフォームや

リノベーションを行いたいのに、

 

雨漏りがあって屋根塗装が優先・・・

 

といったケースもあります。

 

 

予防的なメンテナンスを行うことによって、

 

 

魅力のある物件にすることを心掛けましょう。

 

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。

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