不動産投資で大切なこと


■空室率の考え方

以前、コラムに書いた内容ですが、

もっと簡潔に短い文章で説明しようと思います。

 

詳しい内容は、以前のコラム

「キャッシュフローツリー③空室未回収損」をご覧ください。

 

 

アパートマンション経営の

投資分析を行なう時、

 

かなり早い段階で

一旦足踏みしてしまう項目が「空室率」です。

 

 

これには、

正解がありませんし、

地域や物件によって数字がバラバラ。

 

 

個別的な物件の事情もかなり影響してきます。

 

先日、

金融機関の融資担当と話をしましたが、

 

「どの物件も一律で、20%みている」

 

とのことでした。

 

この金融機関で

収益物件融資が承認されることが

少ない理由がわかった気がします。

 

 

本やネットを見ても、

なんとなく理解できたような・・

できないような・・・

 

正解が無いので

当たり前ですよね。

 

 

もちろん、

私も正解を持ち合わせておりませんが、

 

「考え方」を整理しておくと、

実際に予測するときに便利です。

 

 

空室率の考え方は3つ


 

① 時点ベース

 

② 稼働ベース(1年間)

 

③ 賃料ベース(1年間)

 

 

この3つの考え方が

あることを覚えておきましょう。

 

 

そして、

この3つの空室率について

事例を使って確認してみます。

 

 

 

 

検討の前提


10戸あるアパートがあって、

その内2戸が空室だとします。

 

 

 

①時点ベースの空室率


その時点での空室率のことで、

20%となります。

 

(2戸÷10戸=20%)

 

 

 

②稼働ベースの空室率


10戸のうち、

2戸が3ヶ月間空室だったとします。

 

すると、

1年間を通しての空室の戸数は6戸。

 

(2戸×3ヶ月=6戸)

 

 

1年間を通しての、全体の戸数は120戸

 

(10戸×12ヶ月=120戸)

 

 

1年間で120戸あるうち、

6戸が空室だったことになりますので、

 

 

1年間の稼働ベースでの

空室率は5%となります。

 

(6戸÷120戸=5%)

 

 

 

 

 

 

③賃料ベースの空室率


上記と同じで、

2戸が3ヶ月間空室だったとします。

 

 

1戸の賃料を10万円として、

 

2戸の空室にはそれぞれ1ヶ月の

フリーレントをつけたとします。

 

この場合、1年間の家賃収入は、

空室期間とフリーレント分の

合計額の80万円が、

満室時より少ない計算になります。

 

(計算式)

空室期間:2戸×10万円×3ヶ月=60万円

フリーレント:2戸×10万円×1ヶ月=20万円

 

60万円+20万円=80万円

 

 

満室だった場合の1年間の賃料は1,200万円

 

(10部屋×10万円×12ヶ月)

 

 

 

1年間の賃料ベースでの

空室率は6.6%となります。

 

(80万円÷1,200万円=6.6)

 

 

 

確認した結果どうなったのか?


確認した結果①②③でどうなったか?

 

①時点ベース(空室率20%)

 

②稼働ベース(空室率5%)

 

③賃料ベース(空室率6.6%)

 

 

このように、

10戸あるアパートに

2戸空室があったとしても

 

計算の仕方によって

数字が変わってきます。

 

 

どの計算方法が、

より現実的なのか?

 

 

このあたりを考えて

空室率を決めると良いのでは?

と思います。

 

 

 

収益不動産で大切なこと


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(有)丸浜不動産

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