賃貸収益物件の現状分析をする時に
考えておくべき「空室率」
過去のコラムでも何度かでてきましたが、
今回は別の考え方(計算方法)をご紹介します。
ポイントは、
現状の空室を把握することと、
年間でどの位の空室があるのかを
ヒアリング(調査)することです。
3階建、計12戸の賃貸マンションがあったとします。
現在、3戸空いているとすると、
時点ベースでの空室率は
3戸÷12戸=25%
空室率25%となります。
これは、
現時点での空室のことで、
ずっとこの状況ではありません。
もっと精度の高い
空室率を求めるには、、、
オーナーへのヒアリングがヒントになります。
調査すべき(聞くべき)内容は、
・年間で退去となる戸数
・空室になってから次の入居者が決まるまでの日数
おおよその数字で構いません。
今回は、
「年2~3戸の退去があって、決まるまでに3ヶ月かかる」とします。
これが分かると、次のような計算ができます。
年間2.5戸の退去があるとすると
2.5戸÷12戸≒21%
解約率は、21%となります。
平均居住期間は
1÷解約率ですので、
1÷21%(解約率)=4.76年
この物件の入居者の
平均居住期間は、4.76年と分かります。
これを、月数にすると、
4.76年×12ヶ月≒57ヶ月となります。
稼働率の計算式は、
(平均居住期間月数)÷(平均居住期間月数+決まるまでの月数)
57ヶ月÷(57ヶ月+3ヶ月)=95%
この物件の稼働率は、
95%ということが分かります。
空室率は、1-(稼働率)で求めます。
1-95%=5%
空室率は5%となります。
時点ベースだと25%だった空室率が、
以上の計算によると5%であることが分かりました。
このように、
空室率は現時点での空室数で考えるのではなく、
年間で何戸くらいの退去があって
入居が決まるまではどの位の日数がかかるのか?
をヒアリングなど
調査をして計算するようにしましょう。
=おわり=
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
まずは、初回無料相談で、現在のお悩みをお聞かせください。
他社の管理物件でも大丈夫です。セカンドオピニオン的にご利用されているオーナー様もおられますので、ご安心してご利用ください。
賃貸経営の初回無料相談申込みメールフォーム