収益物件の投資分析をおこなう時、
実際に必要な「運営費」が分っていれば
その金額で計算しますが、
分からない時は、予測することになります。
建物の条件を見ながら予測をするのですが、
建物の規模や間取りによって運営費は異なります。
例えば、エレベーターがあるかどうか?
あれば、維持管理や点検費用がかかります。
貯水槽なども同様ですね。
建物の階数や共用部の広さ、
植栽、花壇の有無によっても、
清掃・剪定・維持管理費用が変わってきます。
立派な造りの建物ですと、
当然固定資産税等も割高です。
入居が厳しい地域の場合、
広告料が2ヶ月~3ヶ月必要になる場合もあります。
そして、
結構見落としがちなのが、間取りによる違い。
20平米程度のワンルームでしたら、
退去の度にクロス貼替えを行うことが出来ますが、
2LDKとかファミリー物件になると、
そうはいきません。
原状回復費用が高額になるので注意が必要です。
それと同時に、
家賃が下がりきっている物件は、
原状回復費用の捻出も難しくなるので、
こちらも要注意事項。
区分マンションの場合は、
管理組合への管理費や修繕積立金、
駐車場費用の負担もあります。
以上より、
建物の運営費が高くなりそうな物件は、
家賃がそれなりにとれているか?
このあたりを意識して検討しましょう。
家賃が高くて、
表面利回りが良い物件でも、
運営費が多く必要な物件ですと、
営業純利益が低くなります。
建物を見た時に、
運営費がかかりそうな項目を
リストアップするもの良いですね。
自分のいる静岡県浜松市では
考える必要はありませんが、
北海道などでは
除雪費用や暖房費用も
運営費として考える必要があるようです。
このように、
地域によって必要となる
「運営費」があることをも覚えておきましょう。
=おわり=
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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