不動産投資で大切なこと


■銀行の利回り

収益不動産の投資効率を分析するとき、

検討している物件の表面利回りと

金融機関からの借入金利を比較している人をみかけます。

 

 

「この物件の表面利回りは6%あって、

借入の金利は2%だから儲かるよ・・・」

 

みないな感じの話しを聞かれたことはありませんか?

 

 

意外と、

金融機関の人や税理士なども、

このように解釈されている方もいるようです。

 

そもそも性質の違う指標を比べているので

これには全く意味がありません。

 

投資効率を分析するのに

「表面利回り」を使うのは止めた方がいいです。

 

そして、

もしこの方法で比較するのであれば

「借入の金利」ではなく

「銀行の利回り」で比較したほうが良いと思います。

 

でも、そもそも・・・

単年度で分析すること自体、

お勧めしません。

 

この点は、別の機会でご紹介します。

 

今回は「銀行の利回り」を見ていきましょう。

 

これは、お金を貸す側の銀行からみた

「融資する」という投資行為によって

得られる利回りの事です。

 

○○万円貸したら、月々○○円返ってくる。

 

このときの「利回り」が「銀行の利回り」

 

このほうが分かりやすいかもしれませんね。

 

 

「銀行の利回り」は

「ローン定数(K%)」と呼ばれています。

 

 

これは、金利と借入期間で決まります。

 

言い換えると、

金利と借入期間が同じなら、

借入金額が違っても同じ数字になります。

 

そして、

借入元金と利息を含んでいますので

我々が銀行から融資を受ける際の

金利より高くなります。

 

 

この数字がわかると、

初期の投資分析、

特にレバレッジ判定に役立ちます。

 

最初の話しに戻りますが、

 

実際は「物件の表面利回り」より

「銀行の利回り」の方が高い!

 

なんてこともあって、

物件の利回りより高い利回りで

資金調達をしている状況の方もいますので、要注意です。

 

 

K%を意識していきましょう!

 

 

【計算式】

 

 ローン定数(K%)=借入金の年間返済額÷融資額

 

 

=おわり=

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収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

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