収益物件の実力を数字で確認


収益不動産の初期投資分析

総収益率(FCR編)利回り


 

アパートやマンションなどの収益不動産物件の広告を見ていると、

 

「表面利回り」という文字をよく見かけます。

 

実はこの「利回り」

 

いくつかの種類があります。

 

今回は、投資分析に大切な「利回り」についてお伝えします。

 

3種類の利回り


収益不動産の初期の投資分析をする際に用いられる「利回り」

 

代表的なものは以下の3つです。

 

 

①    表面利回り

 

②    ネット利回り(実質利回り)

 

③    FCR(総収益率)

 

 

まずは、「利回り」についての説明の前に、

 

収支内訳(キャッシュフロー)から見ていきましょう。

 

まず、家賃が入ってきて

空室損や運営費を差引いたものが営業純利益(NOI)

 

そこから、借入金の返済金である

年間負債支出(ADS)差引いた残りが

税引き前キャッシュフロー(BTCF)です。

 

このお金の「流れ」を見ながら、考えていきます。

 

■キャッシュフローについての詳しい説明はこちら

 

 

①表面利回り


年間で入ってくる家賃収入を物件の価格で割り戻したもの。

 

ここでは分かりやすく

 

総潜在収入(GPI)を収入して計算します。

 

 

【計算式】

年間家賃収入÷物件価格×100

 

仮に、年間家賃収入が100万円あって、

 

物件価格が1,000万円だった場合

 

100万円÷1,000万円×100=10%

 

表面利回り10%

 

 

これが、

 

一般的に言われている「表面利回り」というものです。

 

 

②ネット利回り


先ほどの「表面利回り」よりは、

 

もう少し現実の収支に近づいて計算されたもので、

 

「実質利回り」とも表現されます。

 

表面利回りとの違いは、収入金額になります。

 

 

ここでは、

 

ネットの収入=実質の収入として計算します。

 

 

キャッシュフローツリーの中の、

 

営業純利益(NOI)を物件価格で割り戻します。

 

 

【計算式】

 営業純利益(NOI)÷物件価格×100

 

仮に、年間家賃収入が100万円あって、

 

空室リスクや運営費等を差引いた、

 

営業純利益(NOI)が80万円。

 

物件価格が1,000万円だった場合

 

80万円÷1,000万円×100=8%

 

ネット利回り8%

 

このようになります。

 

実は、①と②は同じ家賃収入で

物件価格も同じという設定で計算しました。

 

年間に入ってくる家賃が100万円

価格が1,000万円といった同じ物件でも

 

表面利回りの場合は10%

 

ネット利回りの場合は8%

 

違いがでましたね。

 

よし、これからは「ネット利回り」で計算しよう!

 

と思われた方も多いと思いますが、

 

もう少しお付き合いください・・・

 

 

実は、

もうひとつお伝えしい「利回り」があります

 

 

③FCR(総収益率)


FCR(フリーアンドクリアリターン)といった投資指標で、

 

上記①②との違いは、

諸経費も含めた「総事業費」を使うところです。

 

収益物件を購入するときには、

登記料、取得税、仲介手数料などの経費がかかります。

 

 

FCRでは、

不動産購入時に必要となる「諸経費」も含めて計算します。

 

全額自己資金の場合の初年度利回りとも呼ばれています。

(全額現金で購入した時の利回り)

 

【計算式】

営業純利益(NOI)÷(物件価格+諸経費)×100

 

 

 

仮に、次のような条件で物件を購入したとします 

 

これを、図で表すとこんな感じになります。

 

 

キャッシュフローツリーは、

今まで計算してきた物と同じとして、

 

年間家賃収入が100万円

 

空室リスクや運営費等を差引いた残りの

営業純利益(NOI)が80万円とします

 

 

FCRの計算式は

NOI÷(物件価格+諸経費)ですので

 

80万円÷(1,000万円+100万円)×100=7.27%

 

FCR 7.27%

 

 

上記②で計算した

「ネット利回り」よりも厳しい数字になりました。

 

 

しかし、

 

実際には諸経費も必要となりますので

 

こちらで計算した数字の方が

 

本来の物件の力に近づいた数字だと言えます。

 

 

 

不動産広告に記載のある

 

「表面利回り」だけで判断するのではなく、

 

このような「FCR」で、

 

物件の実力をみて投資判断をすることが重要です。

 

今回のまとめ


収益物件の初期分析は、FCRで判断する

 

 

今回の事例計算結果

  • 表面利回り 10%
  • ネット利回り 8%
  • FCR 7.27%

 

おまけ


「とにかく利回りの高い物件が欲しい!」

といったリクエストを頂戴することがあります。

 

利回りが高いという事は、リスクが高いという事です。

 

利回りが高いほうが

良い投資物件と思われがちですが、

 

実は、利回りを高くしないと売れない

 

といった理由もありますのでご注意を!

 

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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