不動産投資で大切なこと


■空室率を計算する

賃貸収益物件の現状分析をする時に

考えておくべき「空室率」

 

過去のコラムでも何度かでてきましたが、

今回は別の考え方(計算方法)をご紹介します。

 

ポイントは、

現状の空室を把握することと、

年間でどの位の空室があるのかを

ヒアリング(調査)することです。

 

3階建、計12戸の賃貸マンションがあったとします。

 

現在、3戸空いているとすると、

 

時点ベースでの空室率は

3戸÷12戸=25%

 

空室率25%となります。

 

これは、

現時点での空室のことで、

ずっとこの状況ではありません。

 

もっと精度の高い

空室率を求めるには、、、

 

オーナーへのヒアリングがヒントになります。

 

 

調査すべき(聞くべき)内容は、

 

・年間で退去となる戸数

 

・空室になってから次の入居者が決まるまでの日数

 

 

おおよその数字で構いません。

 

今回は、

「年23戸の退去があって、決まるまでに3ヶ月かかる」とします。

 これが分かると、次のような計算ができます。

①解約率を計算する


年間2.5戸の退去があるとすると

2.5戸÷12戸≒21%

解約率は、21%となります。

 

 

②平均居住期間を計算する


平均居住期間は

1÷解約率ですので、

1÷21%(解約率)=4.76年

 

この物件の入居者の

平均居住期間は、4.76年と分かります。

 

これを、月数にすると、

4.76年×12ヶ月≒57ヶ月となります。

 

 

③稼働率を計算する


稼働率の計算式は、

(平均居住期間月数)÷(平均居住期間月数+決まるまでの月数)

 

57ヶ月÷(57ヶ月+3ヶ月)=95%

 

この物件の稼働率は、

95%ということが分かります。

 

 

④空室率を計算する


空室率は、1-(稼働率)で求めます。

1-95%=5%

 

空室率は5%となります。

 

 

時点ベースだと25%だった空室率が、

以上の計算によると5%であることが分かりました。

 

このように、

空室率は現時点での空室数で考えるのではなく、

 

年間で何戸くらいの退去があって

入居が決まるまではどの位の日数がかかるのか?

 

をヒアリングなど

調査をして計算するようにしましょう。

 

 

=おわり=

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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