収益物件の実力を数字で確認


収益不動産の全体投資分析

正味現在価値-NPV編


自分の期待する利回りと比べて、どのくらい儲かるのか?

 

とても気になりますよね。

 

正味現在価値を表す「NPV」は、

 

ネット・プレゼント・バリューの略で、

 

 

その不動産が

 

自分の期待値に対して

 

どうなのかを確認することができる指標です。

 

正味現在価値(NPV)を計算することによって、

 

検討している投資用不動産が、

 

自分が期待する利回りを確保できるのか?

 

が分かります。

 

 

 

物件購入の際に、

 

購入価格が高いのか?安いのか?

 

 

 

価格が高い場合は、

 

いくらまで下がれば

 

自分の希望利回りを確保できるのか?

 

 

などを検討するときに役立ちます。

 

 

 

また、

 

NPV(正味現在価値)が0円となった場合は、

 

その投資に対して利益が無いことを意味します。

 

 

 

そして、

 

金額は大きいほど良い投資という事になります。

 

NPVがプラスだった場合


自分の期待する利回りを確保したうえで、

 

プラスの収入があったという事になりますので、

 

良い投資と言えます。

 

 

NPVの計算でプラスとなった金額分

 

高く購入しても、

 

自分の期待利回りは

 

確保できるという事になり、

 

裏を返せば、

 

その分安く買えたことになります。

 

 

 

 

NPVがマイナスだった場合


自分の期待する利回りを確保することが出来ない

 

という事になりますので、

 

良い投資とは言えません。

 

 

NPVの計算でマイナスとなった金額分

 

安く買わないと、

 

自分の期待利回りは

 

確保できないので、

 

指値交渉を行う必要があります。

 

 

価格の指値交渉をする際の

 

目安になりますね。

 

 

 

では、参考事例を使って

 

どのような感じになるのか見ていきましょう。

 

 

 

正味現在価値(NPV)参考事例


1,000万円の収益物件があったとして、

1年目の収益が300万円

2年目の収益が200万円

3年目の収益が100万円

 

そして

3年目に売却をして

1,000万円の売却収益があったとします。

 

なお、

自分がその不動産から得たい

期待利回りは10%とします。

この場合の正味現在価値(NPV)は

 

2,644,628円

 

 

期待利回り10%を確保した後の収益が

 

2,644,628円ですので、

 

 

この金額分高く買っても

 

 

この物件は

 

10%の利回りを確保できるということになります。

 

 

 

これも、IRR同様、Excelで計算できます・・・

 

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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