収益物件の実力を数字で確認


収益不動産の初期投資分析

負債回収比率(DCR編)安全性


今回は、収益不動産の「安全性」についてのご案内です。

 

収益不動産を銀行からの借入で購入する場合、

 

その物件の家賃収入で

ローンの返済ができるか?

 

非常に気になります。

 

「ローンのリスクの安全性」

 

このリスクの部分を

数字で把握することができます。

 

収益不動産の利回りである

「効率」と同じくらい

「安全性」も非常に大切。

 

この両方を見ることによってリスクが下がります。

 

今回お伝えするのは

 

DCR(デッドカバーレシオ)

 

 

DCRは、

負債回収比率とも言われ、

 

購入する物件から得られる家賃収入で、

 

銀行の融資を返していけるかを判断する指標です。

 

 

ローン返済が大丈夫かどうかの

安全性を確認できます。

 

 

DCR(負債回収比率)の計算方法


DCRの計算に必要な数字は2つ

 

・営業純利益(NOI)

 

・年間負債支出(ADS)

 

*NOIやADSにつきましては、キャッシュフローのページをご確認ください。

 

 

営業純利益(NOI)が、

 

ローンの年間支払額である年間負債支出(ADS)に対して、

 

何倍あるか?を計算することによって、

 

物件のローン返済能力をみます。

 

 

【計算式】 

 

DCR=営業純利益÷年間負債支出

 

DCR= NOI ÷ ADS 

 

DCRの目安は1.3以上


営業純利益(NOI)が

年間負債支出(ADS)より、どのくらい多ければ安全か?

 

これに関して、これだ!

といった正解の数字はありません。

 

その人のリスクに対する考え方によって変わってきます。

 

 

あえて数字をあげるなら、

広く一般的に認識されている目安は1.3以上。

 

 

もし、

銀行への年間返済額が100万円だった場合

130万円以上の利益が欲しいね・・・

といった感じになります。

 

 

借入返済額の1.3倍以上の

 

営業純利益(NOI)があれば

 

安全圏内と判断されるケースが多いです。

 

 

DCRを計算してみよう


次のような条件の物件購入を検討するとします。

DCR(負債回収比率)の計算式は、

DCR=営業純利益÷年間負債支出

DCR=(NOI)÷(ADS)

 

DCR=80万円÷55万円

 

DCR=1.45

 

1.45>1.3となりますので、

このケースは安全と評価されます。

 

仮に金利が上昇したとして、

年間負債支出(ADS)が1.45倍になっても

 

家賃収入で支払っていける投資という事になります。

 

 

また、別の見方をすると

 

55万円(ADS)×45%=24.75万円

 

営業純利益(NOI)が

24.75万円下がっても

返済できることも分かります。

 

(80万円-24.75万円=55.25万円)

 

という事は・・・

年間家賃が24.75万円下がっても大丈夫

といった事になります。

 

 

このあたりをどう判断するかは、

投資される方それぞれの目標によっても異なってきます。

 

 

DCR1.3以上の意味


金利の上昇などで、

年間負債支出(ADS)が1.3倍上がっても

家賃収入で支払っていけるということを意味しています。

 

ということは・・

 

DCRが高ければ高いほど、

安全性が高いということになります。

 

 

おおよそですが、

DCR1.3は、家賃が約20%ダウンしても大丈夫なレベルを想定しています。

 

仮に

営業純利益(NOI)130万円

年間負債支出(ADS)100万円

このようなケースの場合

 

DCR=130万円÷100万円

DCR=1.3

 

安全圏内といわれる「1.3」になります。

 

これは、

100万円(ADS)×30%=30万円

 

営業純利益(NOI)が

30万円下がってもローンの返済ができることを意味します。

 

(130万円-30万円=100万円)

 

130万円のうちの30万円は約23%

 

30万円マイナス

ということは、23%ダウンとなります。

 

 

一般的に・・・


DCRが高ければ、

ローンの返済に余裕があることになります。

 

また、

DCRが1に近づくほど、ローンのリスクは高まります。

 

そして・・・

1未満はデフォルト(破綻)となりますのでご注意を。

 

借入返済額の限度額


目標とするDCRがある場合、

 

逆算することによって、

 

年間負債支出(ADS)の限度額を把握することができます。

 

【計算式】

ADS限度額=NOI÷DCR

 

収益不動産で大切なこと


収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。

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