収益不動産と修繕を切り離すことは出来ません。
時間の経過と共に、
元の状態に戻す修繕が必要で、
これを怠ると賃料の下落を招きます。
そして、
定期的な大規模修繕も必要になってきます。
改修や修繕が必要となったその時点で
当たり前に求められている入居者ニーズや性能に
対応するための改修コストがかかってきます。
壊れた物を直したり、
建物維持の為にどうしても必要な工事の他に、
入居促進のための
「グレードアップ工事」を検討するとき
この工事を行ったほうが良いのか判断に迷う・・・
そんな時、
どうやって考えたら良いのかをみてきましょう。
グレードアップ工事の例を挙げますと
和式トイレ→洋式トイレ
3点ユニットバス→バストイレ分離
和室→洋室
追い焚き、自動湯はり
シャワートイレ
エアコン
モニタ付きドアホン
インターネットなどが代表的ですね。
改修を行ったことにより、
物件の市場価値が
どのように変化するのかを
確認することによって、
その改修を行うべきかどうかを
判断することができます。
例)入居がなかなか決まらないので、
エアコン、モニタ付きドアホン、浴室乾燥機の設置を検討。
設置費用は100万円で、
この設備を設置したら家賃を月額1万円増加(年間12万円)
できることが予想される。
この地域で売買取引されている利回りは10%。
工事費用は現金で支払い。
工事を行った場合、
物件の市場価値はどうなるのでしょうか?
【計算式】
(家賃の増加年額)÷(売買市場での利回り)=(自己資本の価値)
12万円÷10%=120万円
この計算によると、
改修工事という投資を行った結果、
120万円分物件の価値が上昇したことを意味します。
改修工事のコストは100万円、
物件が上昇した価値は120万円。
よって、
この投資(改修工事)は行ったほうが良いという結論になります。
改修工事の全てを
このような考えで判断する訳ではございません。
このような考え方もあるんだな・・・
といった感じで捉えていただければと思います。
グレードアップ工事をおこなっても
家賃のアップが見込めない・・・
そう思われるオーナー様も多いですが、
家賃アップが見込めない工事は
グレードアップ工事では無くて、
物件を市場のニーズに合わせる為に
必要な工事だと思っていただけると嬉しいです。
(怒らないでくださいね・・・)
入居者の生活に支障を与えたり、
危険に関する場合は、
市場価値に関係なく
改修工事を行うことを強くお勧めします。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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