収益物件の実力を数字で確認


収益不動産の初期投資分析

銀行の利回り・ローン定数(K%)


K%(ローン定数)とは、

「銀行からの借入に対する返済額の割合」のこと。

 

いろんな条件のローンを比較する時や、

投資のレバレッジ判断に役立ちます。

 

「資金調達コスト」とか、

「銀行の利回り」などと呼ばれる時もあります。

 

私たちが不動産の投物件を購入するとき

 

大体は銀行から借入を行って資金を用意しますよね。

 

そして、

 

その不動産からどの位のリターンがあるか?

 

などの利回りを検討します。

 

 

この投資分析を、銀行側から見ると、

 

 

銀行は、

 

私たちにお金を貸すことによって、どの位のリターンがあるか?

 

などの利回りを検討しています。

 

 

 

私たちが

不動産に対して投資を行っているのと同じように、

 

 

銀行も私たちに対して

投資を行っているという事になります。

 

 

この時の、

銀行の利回りが「K%」になります。

 

 

ちなみに、

K%は元本と利息を含んでいます。

 

 

 

借入金の元本と金利の返済に、

毎年借入額の何%が必要か?

 

という指標です。

 

 

K%の計算式


 

K%=年間負債支出÷借入金額(残高)×100

 

(年間負債支出はADSと呼ばれています)

 

 

例えば、

 

銀行から1,000万円借入して、

 

年間100万円の返済をしていた場合、

 

100万円÷1,000万円×100

 

K%=10% となります。

 

 

もう少し詳しく説明します・・・

 

まずは、前提条件

 

  • 価格:1,000万円
  • 表面利回り:10%
  • 借入金額:900万円
  • 自己資金:100万円
  • 銀行への年間返済額:80万円

 

 

このような

年間100万円の収入があって、

銀行へは80万円支払う物件があったとします。

 

この投資は、

1年間で100万円の収入がありますので、

 

図で表すと次のようになります。

 

この収入のうち、

出資した金額に対する「本来の取り分」はこうなります。

 

 

出資した割合に応じて、収入を分ける

 

当然ですね・・・

 

 

でも、

 

今回の銀行からの借入条件ですと

 

銀行への支払いは年額80万円で良いことになっていますので、

 

 

各自の取り分は、次の図のようになります。

 

 

100万円の収入のうち

銀行への返済分(ADS)は80万円。

 

残りの20万円は、自分の取り分となります。

 

この、銀行への返済分(ADS)がK%になります。

 

「銀行からの借入に対する返済額の割合」です。

 

借入金に対するレバレッジ(CCR)も

このような考えに基づいています。

 

 

 

K%の計算方法が分かったところで、

 

いろんな条件の借入をK%で比較検討してみましょう。

 

K%(ローン定数)とあるように、

 

金利と返済期間が同じ場合、

 

借入額が変わってもK%は同じ(定数)です。

 

従って、

 

K%は金利と期間で決まります。

 

 

この事実を知った時、

私は何度も計算を繰り返してしまいました・・・

 

そうだったんだ・・・

って感じです。

 

さて、それでは確認していきましょう。

 

 

金利は同じで期間が違う場合


期間は同じで金利が違う場合


 

 

これらの表を見ていると

期間が長いほうが良い感じがしますね・・・

 

 

条件がバラバラの場合


K%を計算することによって、

 

いろんな借入条件を

 

数字で比較検討することができるようになります。

 

 

 

この、「数字で比較検討」がポイントです。

 

 

 

なんとなく、この条件がいいかな?

 

ではなく、

 

数字ではっきりと結果が出ますので比較検討に便利です。

 

 

 

 

そして、

 

このK%が分ってくると、

 

金利を下げる話をした方がいいのか?

 

返済期間の延長をお願いしたほうが良いのか?

 

銀行との借入交渉に大変役立ちます。

 

 

キャシュフローを多く得たい場合は、

 

年間支払額の少ないローンを選択。

 

 

 

純資産を増やしたい

 

(バランスシートを改善したい)場合は、

 

元本返済が多くなる期間が短いローンを選択。

 

 

こんな事を検討することもできます。

 

 

 

最後に・・・

 

借入条件によっては、

 

事務手数料が融資額の1%とか、

 

一括返済をする際の違約金がローン残債の1%などの諸条件がありますので、

 

「実質金利」を確認しながら計算してください。

 

 

 

 

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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