K%(ローン定数)とは、
「銀行からの借入に対する返済額の割合」のこと。
いろんな条件のローンを比較する時や、
投資のレバレッジ判断に役立ちます。
「資金調達コスト」とか、
「銀行の利回り」などと呼ばれる時もあります。
私たちが不動産の投物件を購入するとき
大体は銀行から借入を行って資金を用意しますよね。
そして、
その不動産からどの位のリターンがあるか?
などの利回りを検討します。
この投資分析を、銀行側から見ると、
銀行は、
私たちにお金を貸すことによって、どの位のリターンがあるか?
などの利回りを検討しています。
私たちが
不動産に対して投資を行っているのと同じように、
銀行も私たちに対して
投資を行っているという事になります。
この時の、
銀行の利回りが「K%」になります。
ちなみに、
K%は元本と利息を含んでいます。
借入金の元本と金利の返済に、
毎年借入額の何%が必要か?
という指標です。
K%=年間負債支出÷借入金額(残高)×100
(年間負債支出はADSと呼ばれています)
例えば、
銀行から1,000万円借入して、
年間100万円の返済をしていた場合、
100万円÷1,000万円×100
K%=10% となります。
もう少し詳しく説明します・・・
まずは、前提条件
このような
年間100万円の収入があって、
銀行へは80万円支払う物件があったとします。
この投資は、
1年間で100万円の収入がありますので、
図で表すと次のようになります。
この収入のうち、
出資した金額に対する「本来の取り分」はこうなります。
出資した割合に応じて、収入を分ける
当然ですね・・・
でも、
今回の銀行からの借入条件ですと
銀行への支払いは年額80万円で良いことになっていますので、
各自の取り分は、次の図のようになります。
100万円の収入のうち
銀行への返済分(ADS)は80万円。
残りの20万円は、自分の取り分となります。
この、銀行への返済分(ADS)がK%になります。
「銀行からの借入に対する返済額の割合」です。
借入金に対するレバレッジ(CCR)も
このような考えに基づいています。
K%の計算方法が分かったところで、
いろんな条件の借入をK%で比較検討してみましょう。
K%(ローン定数)とあるように、
金利と返済期間が同じ場合、
借入額が変わってもK%は同じ(定数)です。
従って、
K%は金利と期間で決まります。
この事実を知った時、
私は何度も計算を繰り返してしまいました・・・
そうだったんだ・・・
って感じです。
さて、それでは確認していきましょう。
これらの表を見ていると
期間が長いほうが良い感じがしますね・・・
K%を計算することによって、
いろんな借入条件を
数字で比較検討することができるようになります。
この、「数字で比較検討」がポイントです。
なんとなく、この条件がいいかな?
ではなく、
数字ではっきりと結果が出ますので比較検討に便利です。
そして、
このK%が分ってくると、
金利を下げる話をした方がいいのか?
返済期間の延長をお願いしたほうが良いのか?
銀行との借入交渉に大変役立ちます。
キャシュフローを多く得たい場合は、
年間支払額の少ないローンを選択。
純資産を増やしたい
(バランスシートを改善したい)場合は、
元本返済が多くなる期間が短いローンを選択。
こんな事を検討することもできます。
最後に・・・
借入条件によっては、
事務手数料が融資額の1%とか、
一括返済をする際の違約金がローン残債の1%などの諸条件がありますので、
「実質金利」を確認しながら計算してください。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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