収益物件の実力を数字で確認


収益不動産の初期投資分析

損益分岐点(BER編)安全性


収益不動産の

リスクを回避するためには、

「安全性」を確認していく必要があります。

 

今回お伝えするのは

BER(ブレークイーブンレシオ)

損益分岐点です。

 

その投資には、

どの位リスクがあるのか?

安全性はどうなのか?

 

これを知ることによって、

 

物件がどのくらいの空室まで

耐えることができるのか?

 

数字で分かるようになります。

 

損益分岐点(BER)の計算方法


BERの計算に必要な数字は3つ

 

・総潜在収入(GPI)

 

・運営費(Opex)

 

・年間負債支出(ADS)

 

 

収益不動産を運営するにあたって、

必ず出ていくお金(経費)は、

 

運営費(Opex)と

ローン返済額である年間負債支出(ADS)

 

入ってくるお金は、総潜在収入(GPI)

 

 

BER(損益分岐点)の計算は、

 

運営費と年間負債支出を足したものを

 

総潜在収入で割って計算します。

 

 

【計算式】

BER=(運営費+年間負債支出)÷総潜在収入×100

 

 

総潜在収入に対する

運営費と年間負債支出

 

図で見たほうが理解が深まりそうです。

 

それでは、事例に基づいて損益分岐点(BER)を計算してみましょう

1年間で空室になっても大丈夫な比率


 

 

次のような事例で確認していきます。

 

BER=(運営費+年間負債支出)÷総潜在収入×100

 

BER=(15万円+55万円)÷100万円×100

 

BER=70%

 

この物件のBERは70%であることが分かりました。

 

 

今回の場合、

 

総潜在収入(GPI)に対して、

 

運営費(Opex)と年間負債支出(ADS)を合計した

 

経費が70%となっていますので、

 

100%-70%

 

残りは30%

 

 

残りの30%が意味するものは

 

この物件は、

 

30%の空室まで持ちこたえることができる!

 

 

ということを意味します。

 

1年間で空室になっても大丈夫な月数は?


上記の事例の計算結果より

 

BERは70%と分かりました。

 

1室あたりで必要な1年間での稼働日数を

最低必要稼働日数といいます。

 

これを計算すると

 

365日×BER70%=255.5日

半端なので「256日」とします。

 

1年間のうち、

経費として出ていく日数は256日分。

 

残りの日数は、

365日-256日=109日

 

よって、1年間で

109日までは空室に耐えられるという事になります。

 

109日というと、

 

約3.5ヶ月

 

1年間で3.5ヶ月間空室でも

なんとか収支が合う・・

 

という事が分かります。

1年間で空室になっても大丈夫な戸数は?


最低必要稼働戸数を

数字で把握することもできます。

 

上記と同じ事例で、

BER70%とした場合、

 

 

【例1】

 1棟6戸のアパートの場合

 6戸×70%=4.2戸

 仮に5戸とすると、

 1年間で1戸空室まで大丈夫

 

 

【例2】

 1棟15戸のマンションの場合

 15戸×70%=10.5戸

 仮に11戸とすると、

 1年間で4戸空室まで大丈夫

 

 

こんな考え方を持って

収益物件の安全性を数字でみることができます。

 

まとめ


物件検討の際、

その物件周辺の空室率が何%なのか

というのも大切な指標ですが、

 

それとは別に、

 

そもそもこの物件自体、

何%の空室に耐えられるのか?

を確認するのも必要です。

 

 

このような方法で

「空室リスク」を確認してみましょう。

 

 

運営費と年間返済額を

カバーする為には

どのくらい空室があっても大丈夫か?

 

 

これによって、

安心感を数字で確認できます。

 

こういった考え方で、

収益物件を計算すると

 

損益分岐点が高めの物件は

リスクが高いなど

 

自分の判断基準の指標を持つことができます。

 

BER(損益分岐点)は、

低いほうが安全度が高くなります。

 

一般的には、

70%~80%以下に抑えると安全だと言われています。

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。

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