不動産投資で大切なこと


■運営費と建物の関係

収益物件の投資分析をおこなう時、

実際に必要な「運営費」が分っていれば

その金額で計算しますが、

 

分からない時は、予測することになります。

 

建物の条件を見ながら予測をするのですが、

建物の規模や間取りによって運営費は異なります。

 

例えば、エレベーターがあるかどうか?

 

あれば、維持管理や点検費用がかかります。

 

貯水槽なども同様ですね。

 

建物の階数や共用部の広さ、

植栽、花壇の有無によっても、

清掃・剪定・維持管理費用が変わってきます。

 

立派な造りの建物ですと、

当然固定資産税等も割高です。

 

入居が厳しい地域の場合、

広告料が2ヶ月~3ヶ月必要になる場合もあります。

 

 

 

そして、

結構見落としがちなのが、間取りによる違い。

 

20平米程度のワンルームでしたら、

退去の度にクロス貼替えを行うことが出来ますが、

 

2LDKとかファミリー物件になると、

そうはいきません。

 

原状回復費用が高額になるので注意が必要です。

 

 

それと同時に、

家賃が下がりきっている物件は、

 

原状回復費用の捻出も難しくなるので、

こちらも要注意事項。

 

 

区分マンションの場合は、

管理組合への管理費や修繕積立金、

駐車場費用の負担もあります。

 

 

以上より、

 

建物の運営費が高くなりそうな物件は、

家賃がそれなりにとれているか?

 

このあたりを意識して検討しましょう。

 

 

家賃が高くて、

表面利回りが良い物件でも、

 

運営費が多く必要な物件ですと、

営業純利益が低くなります。

 

 

建物を見た時に、

運営費がかかりそうな項目を

リストアップするもの良いですね。

 

 

自分のいる静岡県浜松市では

考える必要はありませんが、

 

北海道などでは

除雪費用や暖房費用も

運営費として考える必要があるようです。

 

このように、

地域によって必要となる

「運営費」があることをも覚えておきましょう。

 

 

=おわり=

 

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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