収益物件の実力を数字で確認


収益不動産の初期投資分析

レバレッジ編


 

投資の世界でよく耳にする「レバレッジ」

 

意味を調べてみると、

なんだか難しい事が書いてあって、

 

最終的に「てこの原理」

という説明で終わっている・・なんてことありますね。

 

不動産投資でのレバレッジの意味は

 

銀行からの借入金を利用して

 

自己資金の何倍もの

 

大きな金額で投資(資産運用)すること。

 

 

「少ないお金で、大きなお金を動かす」

 

 

この部分が、

 

「小さな力で大きな物を動かす」

 

という原理に似ているので

 

レバレッジ(てこの原理)

 

と表現されています。

 

 

 

このレバレッジには、

 

プラスに働くレバレッジだけでは無く、

 

マイナスに働くレバレッジもありますので、注意が必要です。

 

 

レバレッジ判定に必要な指標


①K%(ローン定数)

 借入に対する返済額の割合

 

 

②FCR(総収益率)

 全額自己資金の場合の初年度利回り

 (物件そのもののが持つ力)

 

③CCR(自己資金配当率)

 自己資金に対する初年度利回り

 物件の条件や借入条件によって変わる

 

 

 

この3つの指標を使って

 

全額自己資金で購入するよりも、

 

借入して購入した方が

 

自己資金に対する利回りが高くなり、

 

借入をしてまで投資する価値があるか?

 

などの、

 

「レバレッジ判定」を行います。

 

 

プラスのレバレッジ


K%<FCR

 

かつ

 

K%<CCR

 

理想は

 

K%<FCR<CCR

 

 

銀行ローン使って投資したほうが良いという合図

 

マイナスのレバレッジ


 

K%>FCR>CCR

 

銀行ローンを使わない方が良いです

もっとレバレッジを効かせるには


次のような対策を

行うことによって改善が見込まれますが、

 

リスクの増加も考慮して

総合的な判断が必要です。

 

 

① 自己資金を減らし、借入額を増やす。

(但し、キャシュフローは下がります)

 

 

② 銀行と交渉して金利を下げて、返済期間を延ばす。

(どちらか一方という事も想定されます)

 

 

レバレッジの効果


ここでは、

 

全額自己資金での投資と

 

借入を行った場合とでの

 

レバレッジの違いを分かりやすくする為に、

 

数字を丸めてざっくりと説明します。

 

 

こんな感じなんだ・・・

 

 

といったイメージだけ持っていただければと思います。

 

 

 

【前提条件】

物件取得価格:1,000万円

自己資金:100万円

借入金額:900万円

借入金利:2%

借入期間:20年、

K%:6.07%

営業純利益(NOI):80万円

年間負債支出(ADS):55万円

税引き前キャッシュフロー(BTCF):25万円

 

 

 

ケース①


全額自己資金で購入した場合

 

(NOI)÷(物件取得価格)

 

80万円÷1,000万円=8%

 

FCR=8%

 

ケース②


900万円借入して購入した場合

 

(BTCF)÷(自己資金)

 

25万円÷100万円=25%

 

CCR=25%

 

比較検討


この場合、

 

全額自己資金の場合の利回りが8%、

 

借入(900万円)した場合の利回りが25%

 

という結果になりました。

 

 

そして、

 

銀行の利回りでもあるK%と比較した結果、

 

プラスのレバレッジとなっていることが分かります。

 

 

K%<FCR<CCR

 

6.07%<8%<25%

 

 

 

収益物件ご購入前の初期分析を行う際、このような計算を知っていると役立ちます。

 

 

今回お伝えしている「レバレッジ判定」は

 

投資物件の購入時である

 

初期の投資分析についての検討です。

 

投資期間全体の

 

利回りを比較検討する方法は別にあります。

 

 

今回よりもう少し複雑になりますが

 

また今度お伝えします。

(IRRと金利を比較する編)

 

 

収益不動産で大切なこと


収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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