収益物件の実力を数字で確認


不動産投資で大切なこと

■収益不動産の購入希望価格の計算方法


収益不動産を購入する際の購入価格は、

「家賃収入が多いかどうか」より、

 

「営業純利益(NOI)が多いかどうか」

に着目して検討されることをお勧めします。 

 

そして、営業純利益(NOI)から

購入希望価格を計算することができます。

 

 

その為には、

「キャッシュフローツリー」を知る必要があります。

 

まずは、その手順を簡単にお知らせします。

(詳しくは別のコラムを参考にしてください)

 

総潜在収入(GPI)を求める


物件紹介図面などに記載されている

「満室想定価格」ではなく、

 

その賃料を現在募集したとしたら、

実際に入居が決まる賃料で、

 

物件が100%稼働した時の

収入額(年額)が総潜在収入となります。

 

 

 

営業純利益(NOI)を求める


空室期間、値引き、フリーレント、滞納などの原因により、

 

物件の100%稼働は難しいので、

「空室損」として調整します。

 

 

また、

 

物件を運営する為に必要となってくる

【諸経費】

固定資産税

火災保険、

管理手数料

広告料

共用部水道光熱費

原状回復費用

修繕費

インターネット費用

 

などを「運営費」として調整します。

 

 

総潜在収入(GPI)から

「空室損」や「運営費(Opex)」を

差引いたものが、

営業純利益(NOI)となります。

 

 

購入希望価格を計算する


営業純利益(NOI)がわかったら、

自分が期待する物件の利回りで割り算します。

 

 

営業純利益(NOI)÷自分が期待する物件の利回り

 

 

こうして求めた、購入希望価格と

実際に販売されている価格を

比較することにより、

 

ご自身の希望に合った物件かどうかや、

 

希望に近づけるには

どの位の価格交渉が必要なのかが

数字で見えてきます。

 

 

 

具体的な数字で検証


家賃60,000円で戸数が10室の

1LDK木造アパートがあったとして、

 

この物件の

キャッシュフローツリーは

下記のとおりと仮定します。

 

この物件の、

営業純利益(NOI)は、5,040,000円

 

 

ご自身の期待する利回りを

8%とした場合の購入希望価格は

 

5,040,000円÷8%=6,300万円

 

8%の利回りを確保するには、

6,300万円で購入する必要があります。 

 

 

ご自身の期待する利回りを

12%とした場合の購入希望価格は

 

5,040,000円÷12%=4,200万円

 

12%の利回りを確保するには、

6,300万円で購入する必要があります。 

 

 

 

注)ここでの「利回り」は、

経費を含めた実質利回りのことで、

ネット利回り、NOI利回りなどといわれている「利回り」で説明しています。

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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