収益不動産を購入する際の購入価格は、
「家賃収入が多いかどうか」より、
「営業純利益(NOI)が多いかどうか」
に着目して検討されることをお勧めします。
そして、営業純利益(NOI)から
購入希望価格を計算することができます。
その為には、
「キャッシュフローツリー」を知る必要があります。
まずは、その手順を簡単にお知らせします。
(詳しくは別のコラムを参考にしてください)
物件紹介図面などに記載されている
「満室想定価格」ではなく、
その賃料を現在募集したとしたら、
実際に入居が決まる賃料で、
物件が100%稼働した時の
収入額(年額)が総潜在収入となります。
空室期間、値引き、フリーレント、滞納などの原因により、
物件の100%稼働は難しいので、
「空室損」として調整します。
また、
物件を運営する為に必要となってくる
【諸経費】
固定資産税
火災保険、
管理手数料
広告料
共用部水道光熱費
原状回復費用
修繕費
インターネット費用
などを「運営費」として調整します。
総潜在収入(GPI)から
「空室損」や「運営費(Opex)」を
差引いたものが、
営業純利益(NOI)となります。
営業純利益(NOI)がわかったら、
自分が期待する物件の利回りで割り算します。
営業純利益(NOI)÷自分が期待する物件の利回り
こうして求めた、購入希望価格と
実際に販売されている価格を
比較することにより、
ご自身の希望に合った物件かどうかや、
希望に近づけるには
どの位の価格交渉が必要なのかが
数字で見えてきます。
家賃60,000円で戸数が10室の
1LDK木造アパートがあったとして、
この物件の
キャッシュフローツリーは
下記のとおりと仮定します。
この物件の、
営業純利益(NOI)は、5,040,000円
ご自身の期待する利回りを
8%とした場合の購入希望価格は
5,040,000円÷8%=6,300万円
8%の利回りを確保するには、
6,300万円で購入する必要があります。
ご自身の期待する利回りを
12%とした場合の購入希望価格は
5,040,000円÷12%=4,200万円
12%の利回りを確保するには、
6,300万円で購入する必要があります。
注)ここでの「利回り」は、
経費を含めた実質利回りのことで、
ネット利回り、NOI利回りなどといわれている「利回り」で説明しています。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
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