不動産投資で大切なこと


■アパート建築は相続対策か?

アパートやマンションの新築は

なぜ相続対策と言われているのでしょうか?

 

土地のオーナー様が相続対策の為に、

今まで駐車場だった土地に

アパートを建てたという話をよく聞きます。

 

どうして、

相続対策にアパート建築が登場するのか?

 

ここをしっかりと理解しておかないと、

後悔することになりますので注意しましょう。

 

 

アパートを建てた土地の評価はどうなる?


まず、財産が「土地」であることによって、

路線価が相続税の計算の基礎となり

現金より低い評価となります。

 

しかしこの部分は、

アパート建築には関係ありません。

 

路線価とは、

毎年7月頃に国税庁が公表している価格で、

公示価格の80%程度を目安に設定されています。

 

 

次に、土地の上に賃貸用の建物を建築すると

「借家建付地」の評価となり、

更に評価減となります。

 

借地権割合が50%の地域の場合、

約15%位の評価減です。

 

 

=計算式=

 

土地の評価額×[1-借地権割合(50%)×借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]

 

 

ちなみに、借家権割合は全国一律30%となっています。

 

建物の評価はどうなる?


建物の相続税評価額には、

固定資産税の評価額が使われます。

 

評価額は概ね

建築費用の50%~60%が目安ですので、

かなりの評価減になります。

 

そして、賃貸用の建物は

「借家権割合(30%)」評価となり、

更に評価減となります。

 

 

=計算式=

 

建物固定資産税評価額×[1-借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]

 

 

相続税は

相続税評価に税率を掛けて計算します。

 

評価額が低くなれば、

相続税も減少するといった仕組みです。

(実際の計算はもう少し複雑ですが、ここでは省きます)

 

 

他人に貸していることによって、

すぐに自分で利用することが出来なかったり、

 

立ち退きを実行するには、

正当理由と立ち退き費用などが必要となってしまいます。

 

 

このような状況の資産については、

すこし税金が安くしておきますよ・・・といった感じです。 

 

 

ここまでのまとめ


土地に賃貸アパートを建てると、

 

土地は借家建付地としての評価減、

 

建物は借家権割合としての評価減があって、

 

資産の評価を圧縮(少なく)することが出来る。

 

実際にどの位の評価減なのか?


【前提条件】

・現預金1億円

・時価1億円の土地を所有

・1億円で新築賃貸アパートを建築

 

 

【土地の相続税評価額】

時価1億円の土地ですので、

路線価の目安を80%として、

路線価8,000万円とします。

 

そして、

この土地の借地権割合は50%とします。

 

土地は、「借家建付地」の評価となります。

 

=計算式=

8,000万円×[1-借地権割合(50%)×借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]

 

=6,800万円

 

路線価(相続税評価)8,000万円の土地は、

新築賃貸アパートを建築することにより、

 

相続税の評価額が、

6,800万円に圧縮(減少)されました。

 

 

 

【建物の相続税評価額】

ここでは固定資産税評価50%とします。

アパート建築費1億円×50%=5,000万円

 

賃貸用の建物は

「借家権割合」の評価となります。

 

=計算式=

5,000万円×[1-借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]

 

=3,500万円

 

 

1億円の現預金は、

新築賃貸マンションを建築することにより、

 

相続税の評価額が、

3,500万円に圧縮(減少)されました。

 

 

結局、どうなったのか?


現預金1億円は、

新築賃貸アパートに変わったことにより、

3,500万円の評価となりました。

 

土地は

「借家建付地」扱いとなり、

6,800万円の評価となりました。

 

 

新築賃貸マンションを

建築する前の相続税評価は、

 

現預金1億円+土地8,000万円

=1億8千万円

 

 

新築賃貸マンションを

建築した後の相続税評価は、

 

建物3,500万円+土地6,800万円

=1億3百万円

 

 

この2つの評価額の差は、

7,700万円になります。

 

 

新築賃貸アパートを

建築することによって、

評価額が7,700万円圧縮(減少)されました。

 

 

この、

評価が下がった現象が

節税といわれる根拠です。

 

 

株などの有価証券や生命保険など、

他の財産と比較しても、

 

これだけ評価が下がるものが無いので、

節税対策と言うとすぐにアパート建築と思われています。

 

 

アパート建築は、

賃料収入を得ながら相続税の評価を圧縮できて、

 

建物の建築費をローンで借りた場合には、

そのローン残高分がマイナス資産として、

相続財産から差し引くことが出来るので、

 

節税効果があると言われることが多いです。

 

その通りの部分もありますが、

そうではない部分もあります。

 

 

上記の計算式の中に

「賃貸割合」とありますが、

 

空室が多いとその分、

効果が薄れてしまいます。

 

 

賃貸物件は立地が最重要ポイントです。

 

どこに建ててもいいという訳ではありません。

 

建てていい場所、間取り、家賃があります。

 

 

そして、

誤解されている方が多いですが、

 

借入しても現金で建てても

資産の圧縮効果に変わりはありません。

 

 

ローンを利用できるのは

不動産投資特有のメリットですが、

 

あまりにも多額のローンを組んでしまうと、

一次相続のときは

相続税を圧縮できたとしても、

 

その後のアパート運営に

苦しむ結果になる場合もあります。

 

アパート建築は、

確かに相続税対策の

選択肢のひとつですが、

 

アパート建築ありきで

考えないようにしましょう。

 

 

分割や贈与など

少額の費用で行える対策もありますし、

 

他にも相続対策の方法はたくさんありますので・・・

 

収益不動産で大切なこと


 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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