収益不動産の利回りと言えば
「表面利回り」・「ネット利回り」が代表的です。
その他に、
不動産購入時の諸経費も含めて計算する
「FCR」という指標もあります。
今回お伝えする指標は
「CCR」
銀行ローンを利用して物件を購入する場合に、
大切な指標となりますので、この指標も必ず確認しましょう。
「CCR」とは・・・
キャッシュオンキャッシュリターンの略
「自己資金配当率」のことで
「自己資金の運用利回り」を意味します。
($/$%)などと
表記されることもありますが、
これでは何だか分からないですよね。
簡略して説明しますと、
銀行借入をして不動産を購入した場合に、
投資した自己資金に対して
1年間でどれだけお金が戻ってきたか?
自己資金が、
どのくらいの利回りで運用されているか?
これを確認する投資指標です。
いくらお金を入れたら、いくら戻ってくるか?
こんなイメージで考えてください。
まずは、収益不動産のお金の流れである
キャシュフローツリーから説明します。
今回検討する物件は、
価格1,000万円、諸経費100万円で、
借入の条件などは下記のとおりとします。
借入金900万円
金利2%、期間30年の場合、
年間返済額(ADS)は
399,189円となりますが、
ここでは分かりやすく
年間の返済額を40万円としました。
キャッシュフローはこんな感じになります。
年間家賃収入が100万円
空室リスクや運営費等を差引いた残りの
営業純利益(NOI)が80万円
借入金の返済(ADS)が40万円
税引き前のキャッシュフロー(BTCF)が40万円だったとします。
この物件の場合、
価格が1,000万円で、100万円の家賃収入がありますので、
表面利回りでみると
10%ということになります。
表面利回り 10%
では、
自己資金の運用利回り(CCR)はどうなるのでしょうか?
CCRは、
使った自己資金に対して
税引き前キャッシュフロー(BTCF)が
どのくらいだったか?
といったところみます。
【計算式】
CCR=BTCF÷自己資金×100
※BTCFは、「税引き前キャッシュフロー」のこと
今回のケースでは、
自己資金200万円を投資して
1年間で、40万円戻ってきた
ということになります。
上記の計算式のとおりに計算すると
40万円÷200万円×100=20%
CCR 20%
自己資金の運用利回りは20%
自分のお金を20%で運用していると考えられます。
【分かったこと】
表面利回り10%の物件だったけど、
実は20%で運用していた!
ということになります。
基本的にCCRは
年数が経過するごとに下がっていきます。
1年目の利回りが
一番高いケースが一般的なので
単年度での分析も必要です。
自分のお金が
どのくらいで運用されているのかを
確認する指標で、投資の判断材料になります。
CCRが高いから良い投資という訳ではありません。
利回りが高いということは、
効率よく自分のお金を運用できていることを意味しますが、
借入金が多いことが理由で、
借入金の返済比率が高くなっている場合もあります。
ですので、
自己資金の利回りだけに着目して、
ここだけを上げるといった考えは危険です。
その他の指標も見て、
総合的な判断が必要となります。
「リターンが大きいということは、リスクも大きい」
という事ですので注意してください。
CCRという指標は、
キャシュフローに対するレバレッジをみている指標です。
CCRの計算では
元金支払いをコストとして計算されます。
投資期間全体をみた指標とは異なりますのでご注意ください。
CCRは、キャシュフローのレバレッジ効果であり初期投資分析でみる指標です。
投資効率をみる「資産形成」のレバレッジではありません。
物件の価値をみる利回りですので、
これだけで収益不動産を買う買わないの投資判断ができるものではありません。
利回りがいいから良い物件、
悪いから悪い物件と判断するのではなく、
投資期間全体でみるIRRでの判断が必要になりますので、気を付けて使ってください。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)の資格取得者である私(高山幸也)が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。
まずは、初回無料相談で、現在のお悩みをお聞かせください。
他社の管理物件でも大丈夫です。セカンドオピニオン的にご利用されているオーナー様もおられますので、ご安心してご利用ください。
ZOOMを利用した、
1対1での個別リモート面談も対応いたします。
通常営業時間(9時~18時)は、ご来店や電話対応がありますので、18時から20時までの時間帯でお申込みいただけると助かります。
※まだ、不慣れな面ございますが、ご了承ください。
賃貸経営の初回無料相談申込みメールフォーム