投資物件などの収益不動産が
どの位の利回りで運営されているか?
効率性を確認する為の指標をご紹介します。
・投資に対するリターンはどの位なのか?
・物件そのものが持つ実力(収益力)は?
・現金で購入した場合の利回りは?
・自己資金に対する利回りは?
簡単に言うと
「儲かっているかどうか?」を確認する指標です
その投資の利回りを確認することで、投資判断をする事ができます。
また、
ローン定数(K%)と比較することによって、
投資のレバレッジ状態を確認できます。
それでは、3つの指標を順番にご紹介します。
フリー・アンド・クリアリターンの略
購入資金総額に対する正味収入の割合です。
物件そのものが持つ実力で、現金購入した場合の利回りとなります。
【計算式】
営業純利益(ネット収入)÷総コスト(諸経費を含んだ購入資金総額)
② 自己資金配当率(CCR)
キャシュ・オン・キャッシュ・リターンの略
その投資に使った自己資金が、
どの位の利回りで運用されているかを見ます。
自己資金の運用利回りとなります。
【計算式】
税引き前キャシュフロー÷自己資金
③ ローン定数(K%)
銀行からの借入に対する返済額の割合
借入の際の金利とは異なり、
借入残高に対する元本と金利を合計した返済額の割合です。
資金調達コストとか銀行の利回りなどと言われています。
【計算式】
年間負債支出(年間の元利返済額)÷借入残高
①>③かつ②>③なら「プラスのレバレッジ」
①<③かつ②<③なら「マイナスのレバレッジ」
理想は
② >①>③
自己資金配当率(CCR)>総収益率(FCR)>ローン定数(K%)
投資の効率性を見る場合は、このような状態になることを意識しましょう。
収益不動産は、出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか、
マイナスだったのかといった結果が出ます。
購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
(有)丸浜不動産
高山幸也
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