投資物件などの収益不動産が

どの位の利回りで運営されているか？

効率性を確認する為の指標をご紹介します。

・投資に対するリターンはどの位なのか？

・物件そのものが持つ実力（収益力）は？

・現金で購入した場合の利回りは？

・自己資金に対する利回りは？

簡単に言うと

「儲かっているかどうか？」を確認する指標です

その投資の利回りを確認することで、投資判断をする事ができます。

また、

ローン定数（K%）と比較することによって、

投資のレバレッジ状態を確認できます。

それでは、３つの指標を順番にご紹介します。

① 総収益率（FCR）

　フリー・アンド・クリアリターンの略

　購入資金総額に対する正味収入の割合です。

　物件そのものが持つ実力で、現金購入した場合の利回りとなります。

　【計算式】

　営業純利益（ネット収入）÷総コスト（諸経費を含んだ購入資金総額）

② 自己資金配当率（CCR）

　キャシュ・オン・キャッシュ・リターンの略

　その投資に使った自己資金が、

　どの位の利回りで運用されているかを見ます。

　自己資金の運用利回りとなります。

　【計算式】

　税引き前キャシュフロー÷自己資金

③ ローン定数（K%）

　銀行からの借入に対する返済額の割合

　借入の際の金利とは異なり、

　借入残高に対する元本と金利を合計した返済額の割合です。

　資金調達コストとか銀行の利回りなどと言われています。

【計算式】

年間負債支出（年間の元利返済額）÷借入残高

①＞③かつ②＞③なら「プラスのレバレッジ」

①＜③かつ②＜③なら「マイナスのレバレッジ」

理想は

② ＞①＞③

自己資金配当率（CCR）＞総収益率（FCR）＞ローン定数（K%）

投資の効率性を見る場合は、このような状態になることを意識しましょう。

収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

CPM®（米国公認不動産経営管理士）

(有)丸浜不動産

高山幸也

賃貸物件の空室、募集条件、物件条件、設備、管理、運営コストなど、賃貸経営にお悩みのオーナー様。

CPM®（米国公認不動産経営管理士）の資格取得者である私（高山幸也）が、あなたの不動産の現状分析を行い、課題を見つけ、改善の手伝いを行う「不動産コンサルティング」を行っています。

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