収益物件の実力を数字で確認


キャッシュフローツリー①

全体の流れ


アパートマンションなどの収益不動産

購入や売却を検討するときに非常に大切な「収支計算」の考え方をお伝えします。

 

 

この「収支計算」は、

収益不動産など投資物件を検討するときの

基礎中の基礎になります!

 

まずは、全体の流れを図で確認しましょう。

 

まず、全体の流れを確認


まず、いちばん上にくるのが、1年間で入ってくる家賃収入。

 

「総潜在収入(GPI)」といいます。

 

現時点で、その不動産から得られる

最大限の家賃になります。

 

空室も滞納も無かった場合に得られる年間家賃の最高額。

 

注意点は、

現状の家賃収入とは違い、

現在新規に入居募集した場合にいくらで貸せるのか?

 

という賃料を記載するところ。

 

いわゆる、「賃料の引き直し」作業が求められます。

 

その次に、

退去などの「空室リスク」

滞納などの「未回収損」

 

これらを差し引いたものを

「実効総収入(EGI)」といいます。

 

そこから、

管理費、固定資産税など

物件運営に必要な「運営費(Opex)」を差し引きます。

 

次、大切です!!

営業純利益(NOI)を把握する


家賃から、リスクと経費を差し引いて残ったものが、

「営業純利益(NOI)」

 

 これが、一般的に言われる、

「ネットの収入」「正味収入」「実質収入」のことです。

収益不動産を検討するうえで、とても重要な数字になります。

 

今回、いちばんお伝えしたい事は、

この「NOI」!!

 

ここを意識するようにしましょう。

 

キャッシュフローツリーの全体の流れはもう少し続きます・・・

 

 

借入の返済金を差引く


銀行から借入をして購入した場合は、

この「NOI」から「年間返済額(ADS)」を差し引きます。

 

ちなみに、この「年間返済額」には、

借入の元本と利息が含まれています。

 

 

税引き前の手残りを確認


「NOI」から「年間返済額(ADS)」を差し引いたものが税引き前のキャッシュフロー(BTCF)です。

 

本来はここから、税金を差し引いたものが

実質の手取りとなりますが、

 

税金はそれぞれ違ってきますので、

今回はここまでの説明とします。

 

 

一棟物のアパートやマンション

区分マンション、戸建て賃貸など

 

どんな収益不動産でも、

この計算方法で収支計算できます。

 

 

今回のまとめ


家賃収入から、空室リスクと運営費を差し引いて残ったものが、

いわゆるネットの収入で「NOI」。

 

借入がある場合は、さらにそこから返済額を差し引く。

 

残ったお金がキャッシュフロー(BTCF)。

税引き前のキャッシュフローとなります。

 

家賃収入から、キャッシュフローを得るまでの流れを把握すると、課題や対策が見えてきます。

 

 

次回からは、それぞれの項目別に、もう少し細かくお伝えしていきます。

 

 

【収益不動産で大切なこと】

 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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