アパートマンションなどの収益不動産

購入や売却を検討するときに非常に大切な「収支計算」の考え方をお伝えします。

この「収支計算」は、

収益不動産など投資物件を検討するときの

基礎中の基礎になります！

まずは、全体の流れを図で確認しましょう。

まず、いちばん上にくるのが、１年間で入ってくる家賃収入。

「総潜在収入（GPI）」といいます。

現時点で、その不動産から得られる

最大限の家賃になります。

空室も滞納も無かった場合に得られる年間家賃の最高額。

注意点は、

現状の家賃収入とは違い、

現在新規に入居募集した場合にいくらで貸せるのか？

という賃料を記載するところ。

いわゆる、「賃料の引き直し」作業が求められます。

その次に、

退去などの「空室リスク」

滞納などの「未回収損」

これらを差し引いたものを

「実効総収入（EGI）」といいます。

そこから、

管理費、固定資産税など

物件運営に必要な「運営費（Opex）」を差し引きます。

次、大切です！！

家賃から、リスクと経費を差し引いて残ったものが、

「営業純利益（NOI）」

 これが、一般的に言われる、

「ネットの収入」「正味収入」「実質収入」のことです。

収益不動産を検討するうえで、とても重要な数字になります。

今回、いちばんお伝えしたい事は、

この「NOI」！！

ここを意識するようにしましょう。

キャッシュフローツリーの全体の流れはもう少し続きます・・・

銀行から借入をして購入した場合は、

この「NOI」から「年間返済額（ADS）」を差し引きます。

ちなみに、この「年間返済額」には、

借入の元本と利息が含まれています。

「NOI」から「年間返済額（ADS）」を差し引いたものが税引き前のキャッシュフロー（BTCF）です。

本来はここから、税金を差し引いたものが

実質の手取りとなりますが、

税金はそれぞれ違ってきますので、

今回はここまでの説明とします。

一棟物のアパートやマンション

区分マンション、戸建て賃貸など

どんな収益不動産でも、

この計算方法で収支計算できます。

家賃収入から、空室リスクと運営費を差し引いて残ったものが、

いわゆるネットの収入で「NOI」。

借入がある場合は、さらにそこから返済額を差し引く。

残ったお金が

税引き前のキャッシュフローとなります。

家賃収入から、キャッシュフローを得るまでの流れを把握すると、課題や対策が見えてきます。

実際に入ってきた家賃から

外部への支払いを差し引いて手元にお金が残る。

このお金の流れが「キャシュフロー」です。

売上から経費を引いて残ったお金が

営業純利益（NOI）

収益不動産では、

この営業純利益（NOI）を高めていくことが必要です。