収益物件の実力を数字で確認


キャッシュフローツリー②

総潜在収入(GPI)


 

アパートマンションなどの収益不動産

購入や売却を検討するときに非常に大切な「収支計算」の考え方をお伝えします。

 

キャッシュフローツリーの一番上

 

総潜在収入(GPI)についてです。

 

GPI(グロス・ポテンシャル・インカム)

 

物件広告の賃料は注意


物件広告に掲載されている賃料は、

満室想定賃料などと言われていて、現在の賃料がベースとなっています。

 

入居の時期によって賃料にバラツキがあるケースや、家賃が高い時に入って、

 

そのままの賃料で住み続けているなんて事もあります。

 

また、空室がある場合、

その部屋は現在の募集賃料で計算されます。

 

物件広告に記載されている利回りは

現在の賃料と現在募集中の賃料で満室となった場合の賃料を年間収入として計算されています。

 

リスクや運営にかかる経費を考慮していない

「表面利回り」と呼ばれる指標になります。

 

この数字をそのまま受け取るのは危険。

広告に記載された賃料は参考程度にしておきましょう。

 

実際に貸せる賃料は?


収益不動産の収支を考える場合

現時点で実際に貸せる賃料を想定します。

 

例えば、入居が長く

以前の高いままの賃料で貸している部屋があったとします。

 

その部屋が空いた場合、

次の入居者は高いままの賃料では決まらないと思います。

 

したがって、

「次に入居が決まる賃料」を想定して計算します。

 

実際の賃料から「引き直して計算」することにより、リスクが軽減されます。

 

引き直した賃料で、

満室となった場合の年間賃料収入を計算していきます。

 

また、「潜在」とあるように、

その物件から得られる潜在的な家賃がいくらなのか?

 

下げるだけではなく、上げる場合もあります。

 

物件から得られる最大限の家賃の可能性を探っていく・・・

 

それが総潜在収入(GPI)です。

今回のまとめ


広告に掲載されている賃料は参考程度。

 

総潜在収入(GPI)は、

 

満室想定賃料では無く、

 

物件の持つ潜在的な力を発揮した時に得られる最大限の家賃。

 

 

「今、いくらで貸せるのか?」で考える習慣を身につけましょう!

 

 

【収益不動産で大切なこと】

 収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

 

購入する前はもちろん、運営中も出口を意識して計画していくことが大切です。

 

CPM®(米国公認不動産経営管理士)

(有)丸浜不動産

高山幸也

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